Блеск и нищета питерских коммуналок: есть ли выход из плена общего быта?

За парадными фасадами Северной столице скрывается более 60 тысяч коммунальных квартир. Порой кажется, что коммуналки стали неотъемлемой часть Петербурга. Несмотря на постоянную работу по их расселению, в городе остается около 60 тысяч такого типа квартир. «Общее жилье» — наследие прошлых эпох История доходных домов в Северной столице восходит к XVIII веку, однако активное их строительство пришлось на период индустриализации — в следующем столетии, доля доходных домов достигла до 80% от всех построек Петербурга (город подвел имперский размах — в патриархальной Москве их было лишь около 40%). Чаще всего на первых этажах зданий размещались магазины, рестораны, ателье и салоны, на вторых — конторы, а на третьих квартировали наиболее состоятельные арендаторы (иногда там проживал и сам домовладелец), на более высоких этажах (их было до шести) жилье снимала публика попроще. Она же занимала помещения по внутреннему периметру здания, выходящие на черную лестницу, с видом на дворы-колодцы. Мансарды и мезонины часто сдавали студентам. Квартиры в доходных домах были разными: от роскошных многокомнатных, с кухнями, санузлами и помещениями для прислуги — до маленьких и тесных, без удобств. Также сдавались комнаты, в том числе в квартирах с коридорной системой, имевших лишь одну-две уборные на этаже. Строили доходные дома и победнее — для рабочего люда. Революция избавила домовладельцев от собственности на жилье, а также ввела практику уплотнения, в результате чего бывшие хозяева огромных квартир зачастую оказывались пользователями одной-двух комнат. Тогда же большие помещения стали «нарезать» — делить перегородками на комнатки. Это было быстрым решением жилищных проблем прибывающих в город людей и тех, кто ранее мог позволить себе лишь снять «угол». Также строились дома-коммуны. «В СССР коммунальное жилье было необычайно распространено. Решения о строительстве „хрущевок“ изменили вектор развития государственной жилищной политики с покомнатного (более выгодного для государства) проживания на поквартирное. Однако существенного уменьшения числа коммуналок это не повлекло. Их расселение относится уже к постсоветскому периоду», — рассказала «РосБалту» антрополог Анна Минаева. Часть петербургских коммуналок в начале 2000-х расселял бизнес. Освободившиеся помещения превращались в рестораны, роскошные квартиры, мини-гостиницы, отделения банков, арт-пространства. «Сегодня инвесторы практически потеряли интерес к коммунальным квартирам. Все наиболее интересные с точки зрения территориального расположения и наиболее оптимальные для расселения варианты давно распроданы. Многоквартирные объекты с большим числом собственников в силу многоступенчатой схемы приобретения жилья в соответствии с запросами собственников помещений слишком сложны для реализации. А ситуации, когда под реконструкцию попадает целый дом, встречаются не так часто, да и поднять такой проект не многим по силам, особенно в условиях современных цен», — отметил «Росбалту» эксперт по недвижимости Виктор Галкин. В 2008 году в городе стартовала программа по расселению коммуналок. На тот момент их насчитывалось более 116 тысяч. Тонкости коммунального быта «Условно жителей коммуналок можно разделить на несколько типов. Самый малочисленный — пожилые одинокие люди, которые прожили в таких условиях всю жизнь. Порой соседи помогают им решать некоторые бытовые проблемы, а в ряде случаев (при установлении хороших отношений) воспринимаются даже кем-то вроде дальних родственников. Есть люди, стремящиеся вырваться из коммуналки, но не имеющие на это денег. Есть смирившиеся, а есть те, что считает комнату в коммунальной квартире стартовой площадкой — приезжие, молодежь», — указывает Анна Минаева. Жизнь в коммунальных квартирах, как и прежде, подчиняется особому регламенту — нужно соблюдать договоренности об использовании общих зон, график уборки, режим тишины — слышимость в таких квартирах оставляет желать лучшего. «Конфликты бывают и между членами одной семьи, а в квартире, населенной совершенно разными людьми, они случаются намного чаще. Причины могут быть самыми разными: слишком долго занятый санузел, использование чужого имущества, позднее возвращение домой, „расползание“ вещей на соседскую часть коридора, нечистоплотность, навязчивость и нарушение личных границ. Особенно сложно, когда соседями являются люди разного социального статуса и материального положения — кто-то пытается настоять на ремонте зон общего пользования, а соседи не имеют на это денег или не видят необходимости», — отмечает антрополог. Коммуналка как выгодный актив Часто риелторы завлекают покупателей рассказами о том, что покупка комнаты в коммуналке является выгодной инвестицией. Конечно, речь идет о домах в центре и его окрестностях: Центральный и Адмиралтейский районы, Васильевский остров, Петроградка. Логика проста — покупать нужно, чтобы потом сдавать. На момент написания статья стоимость комнаты в дореволюционных зданиях (в зависимости от размера, места расположения и состояния дома, а также числа соседей в квартире) на популярных онлайн-площадках составляла от 1,8 млн до 5 млн рублей. «Нацеливаясь на покупку комнаты для сдачи в аренду, стоит помнить о том, что это сценарий не всегда удается реализовать. Пустить съемщика на свои квадратные метры вы вправе, но соседи могут не согласиться допускать его на кухню, в коридор или в уборную, являющиеся местами общего пользования. А без разрешения соседей стать арендодателем не получится. Это прописано в Жилищном кодексе», — указывает Виктор Галкин. По его словам, еще одна проблема — комнаты, переделанные в студии. Их пытаются продавать чуть ли не как отдельное жилье, хотя речь идет о доле в праве собственности на квартиру. Кроме того, незаконное оборудование подобных помещений санузлами может не только привести к коммунальной аварии, но и стать предметом судебного разбирательства. «Хоть и редко, но мы видим покупки небольших коммуналок частными инвесторами. Людей привлекает возможность жить в историческом здании, близ метро, в квартире, где зачастую сохранились историческая лепнина, печи, двери, а высота потолков достигает пяти метров. Правда, придется расселить собственников комнат. Также важно понимать, что ремонт такого жилья будет стоит не больших, а огромных денег: никто не знает, что обнаружат ремонтники во время работ», — рассказывает эксперт. В частности, нередко выясняется необходимость замены коммуникаций, все работы в исторических зданиях требуют согласования с городскими структурами, а сохранить аутентичность интерьера можно лишь с привлечением специалистов высокого уровня и реставраторов, что изрядно истощает бюджет. К тому же такие ремонты длятся годами. Расселение по городским программам Стать обладателями отдельной квартиры проживающие в петербургских коммуналках люди могут несколькими способами. Например, в Северной столице расселяют обитателей аварийного жилья, а также жителей домов, попавших под программу реконструкции. Прожившие в городе не менее 10 лет и стоящие в очереди на улучшение жилищных условий петербуржцы могут получить соцвыплаты (сама коммунальная квартира должна быть включена в список на расселение). Их можно использовать для выкупа площади соседа в коммуналке (после чего квартира должна стать отдельной) или, вместе с собственными накоплениями и вырученной за продажу комнаты суммой, — для приобретения отдельного жилья. Полные правила программы изложены на сайте ГБУ «Горжилотдел». Также, если в квартире, где имеется пустующая комната, проживает только один собственник (или одна семья), помещение можно выкупить — или оформить внаем с последующим правом выкупа. Так квартира становится отдельной. Покупателю-очереднику такая комната будет продана за 30% от рыночной стоимости, не состоящему на учете — за полную стоимость. При схеме с наймом покупатель, не являющийся очередником, может выкупить жилое помещение за 60% от рыночной стоимости, а человек, стоящий на очереди, заплатит от 30% до 60% — в зависимости от года постановки на учет. Елена Дудина