Среднеуральск одели в красное
В городе-спутнике Екатеринбурга разгорается скандал вокруг принятого проекта нового генплана развития муниципального округа до 2045 года. По мнению жителей Среднеуральска, проект составлен безграмотно, без учета их интересов, общественное обсуждение организовано с многочисленными нарушениями, хотя реализация коснется тысяч владельцев ИЖС, нарушит водоохранную зону Исетского водохранилища и захватит большие площади лесопарковых территорий.
История с этим генпланом – из разряда долгоиграющих. Первая попытка найти разработчика в 2021 году (цена вопроса тогда составляла чуть более 3 миллионов рублей) потерпела фиаско. Контракт, заключенный в августе 2022 года с ООО "Архивариус", через три месяца был расторгнут "за нарушение обязательств по срокам исполнения". Проводился ли повторный аукцион по поиску проектировщика, неизвестно. Между тем на недавней встрече с жителями мэр Алексей Стасенок обозначил, что проектировщиком является екатеринбургская компания "Региональные геоинформационные системы" (РГИС). Ранее эта организация занималась территориальным планированием в Новоуральске, Арамиле, Нижнем Тагиле и Белоярском районе. Однако контракта со Среднеуральском в перечне закупок компании нет.
Одна из центральных улиц Среднеуральска
Общественные обсуждения документа в декабре превратились для горожан в уравнение со многими неизвестными. По их словам, на внесение замечаний и предложений организаторы дали всего неделю (с 10 по 17 декабря), а "Госуслуги", заявленные как платформа для дискуссии, внезапно отказали жителям в приеме предложений по проекту. На портале разместили лишь объявление о процедуре слушаний, самого проекта там не было. Для письменных замечаний в администрации был организован "лоток", но его содержимое (весьма внушительное) не было учтено при подготовке заключения об общественных обсуждениях. Некоторые обращения и вовсе не были зарегистрированы – якобы из-за сбоя в системе. Так, известно, что против перезонирования частного сектора выступили сотни горожан, а в протоколе значатся всего... 22 участника.
Что же так возмутило среднеуральцев в проекте? Во-первых, его неряшливость. Как следует из коллективного обращения в прокуратуру (есть в распоряжении "Уралинформбюро"), вынесенный в публичный доступ проект состоит всего из четырех разделов: положения о территориальном планировании, карты планируемого размещения объектов местного значения, карты границ населенных пунктов, карты функциональных зон. В пакете документов полностью отсутствует текстовое обоснование проекта, которое должно содержать анализ, расчеты, прогнозы и правовые основания принятых градостроительных решений. Отсутствуют сведения о назначении планируемых объектов, параметры функциональных зон, характеристики зон с особыми условиями использования, особо охраняемые природные территории, территории объектов культурного наследия, оценки возможного риска ЧС при строительстве тех или иных объектов, границы лесничеств.
Карта функциональных зон в проекте нового генплана Среднеуральска. Красным и оранжевым цветом обозначены зоны будущей высотной и среднеэтажной застройки
Горожане опасаются, что высотная застройка приведет к сокращению санитарной зоны вокруг Исетского водохранилища и, возможно, к его исчезновению. Самая же ключевая претензия к проекту – полное перекраивание карты функциональных зон. Львиную долю территории Среднеуральска занимает частный сектор. Согласно проекту нового генплана, на его месте до 2045 года должно появиться высотное жилье. Кроме того, в красный и оранжевый цвет на карте функциональных зон (такими цветами обозначается зона много- и среднеэтажного жилфонда) окрашен довольно большой кусок прибрежной территории, в том числе часть городского лесопарка. Есть участки, где под жилую застройку перекрашены зоны производственного назначения с предприятиями, обеспечивающими Среднеуральск рабочими местами. При этом промзону в восточной части города, наоборот, планируется увеличить за счет защитных лесов вокруг бывшей Среднеуральской птицефабрики. На этом месте, как известно из открытых источников, будет создан большой агропромышленный кластер. Бенефициары проекта – компания "Сибагро" и Brozex Group.
Одна из улиц частного сектора Среднеуральска
Перспектива перезонирования частного сектора в проекте нового генплана нервирует жителей города. Во-первых, частные владения нельзя изымать без согласия собственника. Исключение – изъятие для государственных и муниципальных нужд, и лишь при строительстве дорожной либо коммунальной инфраструктуры. Во-вторых, жилье при таком раскладе потеряют не один-два человека, а тысячи горожан.
"Мэр Стасенок утверждает, что изменение вида разрешенного использования якобы ни на что не повлияет. Мол, вы можете по-прежнему пользоваться своими участками и никто у вас их не отберет. Но когда генплан принят, администрация в любой момент может поменять правила землепользования и застройки в соответствии с градостроительным законодательством и генпланом. Поменяют вид разрешенного использования – и уже поздно будет оспаривать, – отметила в беседе с "Уралинформбюро" жительница Среднеуральска Ольга Вискунова. – Конечно, владельцев ИЖС никто не будет заставлять сносить дома за свой счет. Но, во-первых, налог на землю вырастет, во-вторых, на участке уже нельзя будет зарегистрировать никакое строение, в-третьих, когда придет застройщик – у него земля уже заведомо переведена под МКД. И когда массово начнется выкуп домов и земли, цены на них резко упадут. Соответственно, люди за полученную компенсацию ничего купить не смогут".
"Люди живут в своих домах поколениями, десятилетиями, по наследству передают. Средняя площадь домов ИЖС – 150–200 квадратных метров. А после перевода под МКД это всё будет не продать, – уверен собственник одного из участков ИЖС Дмитрий. – Люди будут довольствоваться теми средствами, что предложат застройщики, а это кадастровая цена в первую очередь, а она из-за того, что участки относятся к областной собственности, на порядки ниже рыночной. В итоге люди купят на эти деньги разве что маленькие квартирки, от силы 30–40 квадратов. Что мешает строить высотки в другом месте? Например, вдоль Серовского тракта, или в сторону Коптяков? Там же огромное поле вокруг озера, земли вагон, строй – не хочу. Зачем выгонять людей из домов? Чтобы не тратиться на прокладку инженерных сетей к новостройке?"
Презентация проекта "реновации" Среднеуральска на форуме 100+ TechnoBuild – 2024
Есть ли у нового генплана Среднеуральска интересанты? Прямого ответа на этот вопрос нет, но есть множество косвенных подсказок. Зоны высотной застройки в проекте генплана один в один совпадают с планами масштабной реновации прибрежной территории города, презентованными в 2024–2025 годах на форумах 100+ TechnoBuild. На месте частного сектора предполагается возвести современный жилой квартал с домами большой и средней этажности общей жилой площадью порядка 130 тысяч квадратных метров, проложить трамвайную линию, обустроить городскую площадь, рекреационную зону с санаторием, набережную с пирсом и инфраструктурой для водных видов спорта.
В роли возможных инвесторов выступают сразу три крупных девелопера – "Форум-групп", PRINZIP и "Брусника". В пресс-службе "Брусники" сообщили, что у компании нет утвержденных планов и сроков по этому проекту. Запрос в пресс-службу PRINZIP остался без ответа.
Набережная Исетского водохранилища в Среднеуральске
"Форум-групп" давно присматривается к Среднеуральску. Учредитель компании Олег Черепанов – местный уроженец, хотя сейчас большую часть времени проводит в Европе и Дубае, куда перевел свой частный бизнес. Десять лет назад "Форум" построил на улице Набережной жилкомплекс "Прибрежный". По словам информированного источника, девелопер уже заявил планы по строительству крупного спорткомплекса на месте центрального стадиона (улица Октябрьская).
В беседе с корреспондентом агентства представители "Форум-групп" отказались делиться планами компании по Среднеуральску, заверив, что не обладают такой информацией. Осторожность вполне понятная: строительный рынок в городе развит слабо, заходить на него с размаху – большой риск. Строительный бум там пришелся на 2013–2015 годы, но в основном речь шла о среднеэтажках. Главный "небоскреб" Среднеуральска – 13-этажная конструкция на улице Советской – был сдан в строй в 2013 году. Последние новостройки – три пятиэтажных дома в Полевом проезде – открыли двери перед новоселами в 2020-м.
Жилой комплекс "Прибрежный". Фото: ekbnovostroy.ru
Пул нынешних застройщиков невелик: кроме "Форум-групп" в него входят "Атомстройкомплекс", АО СУСУ и ООО СЗ "Спецстрой". Темпы обновления жилфонда – черепашьи. Два заявленных городской властью проекта КРТ – вдоль улицы Бахтеева и в квадрате Октябрьской – Свердлова – Уральской – пока остаются на бумаге. По первому участку дважды объявлялись торги, но потенциальные инвесторы не подали заявок. Второй участок на аукцион пока не выносился, сообщили "Уралинформбюро" в администрации Среднеуральска. По словам чиновников, сроки реновации этой территории – до 2045 года.
Местные жители с их скромными доходами вряд ли потянут покупку жилья в будущих новостройках. Смысл строить высотное жилье в Среднеуральске будет лишь в одном случае – если целевой аудиторией станут покупатели из Екатеринбурга.
"Сегодня любой крупный проект в городах-спутниках немыслим без подпитки спроса со стороны жителей Екатеринбурга, – считает руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. – Еще 10–15 лет назад покупатели из столицы Урала переезжали в ближайший пригород, потому что там было дешевле. Но тут встает вопрос конкуренции с проектами, реализуемыми на екатеринбургских окраинах. Многие проекты в Новокольцовском, например, по цене сопоставимы с предложениями в той же Верхней Пышме. Высотка в районе СУГРЭС как минимум не должна быть дороже, чем на отдаленных территориях мегаполиса. Но, даже если цена будет доступной, жилье в Среднеуральске по-прежнему не сможет конкурировать с жильем в Екатеринбурге. Застройщикам надо искать какие-то продуктовые особенности".
Улично-дорожная сеть Среднеуральска давно требует серьезного ремонта
Существенный камень преткновения для запуска больших девелоперских проектов в Среднеуральске – транспортная доступность. С одной стороны, из Екатеринбурга туда можно быстро добраться на автомобиле через Верхнюю Пышму либо по Серовскому тракту. Но личный автотранспорт есть далеко не у всех. Значит, нужно продлить до Среднеуральска либо Верхнепышминский трамвай, либо линию городской электрички, строительство которой до сих пор под вопросом.
"Если продавать много в СУГРЭС, в том числе жителям Екатеринбурга, придется решать вопрос с общественным транспортом", – уверен Хорьков.
Ну, и набившие оскомину изношенные очистные сооружения Среднеуральска. Отправленный из Водоканала мэром Алексей Ковальчик провалил миссию по реконструкции. Новая управленческая команда с сентября 2023 года четырежды пыталась найти подрядчика для строительства новых очистных – и три раза безуспешно. Победителем последнего аукциона стала подмосковная компания "Эко-блок № 345". 2,8 миллиарда рублей федеральные власти выделили еще прошлым летом, но очистные город получит при самом удачном раскладе лишь в декабре 2028 года. До этого момента затевать новую стройку, да еще в таких космических масштабах – гарантированно утопить Среднеуральск в нечистотах.
Евгений СУСОРОВ
Читайте нас в Telegram.