Какие подвохи в 2024 году ожидают покупателя на рынке жилой недвижимости?

Наиболее распространённой на рынке является история ведомых продавцов. Продавца (как правило, одинокого человека) начинают вести мошенники, настаивая на фиктивной (с их слов) сделке купли-продажи квартиры для поимки преступников.

Причём мошенники также могут представляться сотрудниками Центробанка РФ, подкидывать в почтовый ящик официальные письма с печатями якобы государственных органов. Такие ведомые продавцы сразу после сделки передают деньги мошенникам, а покупателям отказываются передать проданную квартиру.

Конечно, в большинстве случаев суд становится на сторону покупателя, то есть признаёт его добросовестным и оставляет за ним право собственности. Но случаи бывают разные и не всегда покупатели соблюдают все правила, чтобы признать их добросовестными.

Еще одна проблемная недвижимость — это квартиры, которые могут попасть в банкротную массу. Есть крайне закредитованный продавец, который в дальнейшем может быть признан банкротом.

Или он сам, или его кредиторы могут подать на банкротство. В этом случае рассматриваются все квартиры, которые за последние три года были в собственности у такого продавца. И есть риск отмены сделки, то есть её могут признать недействительной.

Третий риск — это ненаделение детей недвижимостью после использования маткапитала. Родители, воспользовавшись материнским капиталом, погасив им, например, ипотеку (и покупатель не увидит этого в договоре купли-продажи), не наделили детей собственностью и продали квартиру. При прокурорской проверке сделка с такой квартирой может быть признана ничтожной.

Все эти может закончиться решением суда в пользу предыдущего собственника. Всего лишь небольшая часть населения задумывается о юридической экспертизе и дополнительных проверках. Так вот, каждый год от 3 до 5% покупателей оказываются в суде.

По словам экспертов, основания для оспаривания бывают разные. Например, недобросовестные действия родственников собственника квартиры (когда квартира продаётся по доверенности от лица пожилого человека его родственником, а пожилой человек страдает, к примеру, психическими заболеваниями). Могут быть проблемы из-за действий мошенников, чёрных риелторов.

Например, квартиру вы вроде бы покупаете у обычного, нормального человека, а потом оказывается, что изначальный собственник квартиры был обманут или кто-то воспользовался его беспомощным состоянием, зависимостями.

Схемы действий мошенников существуют разные. Зачастую работают группы лиц, заключается целый ряд сделок с квартирой, чтобы скрыть «след». В любом случае это грозит долгими судебными процессами и финансовыми тратами на них.

В любом случае очень важно лично познакомиться с продавцом, удостовериться в его адекватности, запросить справки о том, что на период заключения сделки он не состоит на учёте в ПНД и НД. Если человек пожилой, в практике также принято запрашивать справку об освидетельствовании на предмет психического здоровья.

Также следует проверить предыдущих собственников квартиры на предмет рисков оспаривания ими сделки, удостовериться, нет ли в квартире иных зарегистрированных лиц на момент совершения сделки. Особенно это касается несовершеннолетних.

Проблемы могут возникнуть и в том случае, если квартира продаётся по доверенности. Этим пунктом часто пользуются мошенники. Злоупотребив доверием собственника, они оформляют на себя генеральную доверенность и продают жильё от имени ничего не подозревающего человека.