Ипотечный рынок на перепутье между падением и стагнацией
С 1 марта Центробанк РФ повышает надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. Как отмечается, данное решение принято из-за существенного ухудшения стандартов ипотечного кредитования на фоне быстрого роста выдач кредитов.
«Банк России повышает с 1 марта 2024 года надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, чтобы ограничить риски закредитованности граждан.
В случае стабилизации ситуации и возврата кредитных организаций к более консервативным стандартам кредитования Банк России будет готов смягчить требования по макропруденциальным надбавкам в ипотеке», — заявили в Центробанке РФ.
Таким образом, надбавка по кредитам на новостройки с первым взносом до 10% остается прежней для всех категорий заемщиков — коэффициент оставлен на уровне 9 (до октября 2023 года — 1,5). Комментируя повышение, аналитики рынка отмечали, что уровень 9 можно считать запретительным.
Повышаются коэффициенты для кредитов на новостройки с первым взносом (ПВ) от 10% до 15%. Теперь при выдаче ипотеки заемщикам, не обремененным другими кредитами, коэффициент составит 3; сейчас по таким жилищным займам надбавка не применяется.
Для кредитов с первым взносом 10–15% и долговой нагрузкой до 50% коэффициент сохраняется на уровне 2,5, с ПДН в 50–60% — на уровне 3. В тех случаях, когда ПДН выше 80%, коэффициент составит 9 (сейчас — 6). По остальным типам кредитов с таким ПВ изменений нет.
Для кредитов на новостройки заемщикам с первым взносом в 15–20% также вводится ряд дополнительных ограничений. При отсутствии других займов коэффициент для них составит 1,5 (сейчас не применяется). При ПДН выше 80% показатель повышается с 4 до 8, для остальных заемщиков ничего не меняется.
Для кредитов с первым взносом в 20–30% изменения также коснутся только заемщиков, у которых нет других кредитов (коэффициент составит 1, сейчас не применяется) и лиц с ПДН более 80% (повышается с 3 до 7).
Повышение затронет также кредиты на новостройки с первым взносом в 30–50% для заемщиков с ПДН выше 80%: коэффициент повышается с 2 до 6. Для кредитов с первым взносом более 50% и ПДН более 80% коэффициент теперь будет составлять не 1, а 5.
Изменения коснутся и кредитов на рынке вторичное жилье. В этом случае Центробанк РФ ориентируется не на размер первоначального взноса, а на соотношение величины основного долга по ипотечному кредиту и справедливой стоимости предмета залога (LTV), но этот показатель примерно отражает размер ПВ.
При LTV от 0 до 50 (взнос от 50%) повышается только коэффициент по кредитам заемщикам с ПДН выше 80% — с 1 марта он составит 2 (сейчас — 0,5). По кредитам с LTV от 50 до 70 (взнос от 30% до 50%) изменения также коснутся только заемщиков с ПДН выше 80%. Для них с 1 марта коэффициент составит 3 (сейчас — 1).
В сегменте кредитов с LTV в 70–80 (взнос 20–30%) изменений больше. По кредитам заемщикам без кредитной нагрузки вводится коэффициент 0,25 (сейчас не применяется), с ПДН от 80% и выше коэффициент повысится до 3,5 (сейчас — 1,5). Для остальных групп заемщиков ничего не изменится.
Для жилищных займов с LTV в 80–85 (взнос от 15% до 20%) изменения также коснутся кредитов лицам без долговой нагрузки и с ПДН выше 80%. В первом случае коэффициент с 1 марта составит 0,75 (сейчас не применяется), в последнем — 4 (сейчас — 2). По остальным категориям займов коэффициенты прежние.
В тех же категориях нововведения затронут и кредиты с LTV в 85–90 (первый взнос — 10–15%). По займам лицам без ПДН вводится коэффициент 1,5 (сейчас не применяется), с ПДН более 80% — 5 (сейчас — 3).
Что касается займов с LTV более 90 (взнос до 10%), единственное изменение касается кредитов лицам с долговой нагрузкой выше 80%. Для таких кредитов вводится коэффициент 7 (сейчас — 4). По остальным уровням ПДН коэффициент оставлен на уровне 4.
Как отмечают эксперты, в результате принятых мер, число сделок с ипотекой будет сокращаться и может упасть на 30–40%. А в общем объёме покупок доля жилищных кредитов уменьшится до 50% (против 80% в прошлом году).
В этой связи застройщики активно ищут, чем заменить ипотеку. Например, по некоторым программам застройщики предлагают оплату аренды за квартиру впоследствии использовать как первоначальный взнос. Можно предположить, что цены на первичную недвижимость несильно изменятся и мы увидим другие варианты снижения в виде различных дисконтов и всевозможных скидок со стороны застройщиков.
Что касается цен на ИЖС, то, по мнению экспертов, они не изменятся. Ведь, если на квартиры влияет несколько конкурирующих факторов и там возможно снижение спроса на первичный сегмент (как реакция на стагнацию вторичного), то с ИЖС всё обстоит иначе. Рынку ограничения по ипотеке принесут очередные падения продаж. Говорить о том, на 10% или 30%, сложно.
Фото: архив «ИНФОРМЕРа»