Эксперты рассказали о возможных последствиях ипотечного бума на рынке ИЖС

В компании «Жилфонд» предупредили, что повышенный спрос на ипотеку в сегменте ИЖС не только драйвит рынок сегодня, но и может привести к проблемам в будущем: массовые недострои, судебные иски к подрядчикам, изменения условий льготной ипотеки для заемщиков.

Рынок индивидуального жилищного строительства в России в последние несколько месяцев переживает настоящий бум, который стимулируют, в том числе льготные ипотечные программы. По данным ДОМ.РФ, количество выданных ипотечных кредитов на ИЖС за пять месяцев 2024 года увеличилось более чем вдвое по сравнении с прошлым годом. Доля ипотечных сделок на ИЖС в сегменте строящегося жилья почти достигла 24% по количеству выданных кредитов.

— Наши ипотечные брокеры отмечают, что весной и в начале лета 2024 года до 85% сделок с загородной недвижимостью проходит с задействованием ипотеки, — комментирует Александр Чернокульский, генеральный директор компании Жилфонд. — Люди стали планировать покупку земли и самостоятельное строительство дома, рассчитывая на то, что это проще и дешевле. Логичным результатом всплеска по количеству сделок в сегменте ИЖС стал скачок спроса на услуги подрядчиков по строительству на загородном рынке. Рынок строительных услуг к такому разумеется не готовился, поэтому вполне ожидаемым этим летом оказался дефицит рабочих бригад. Сегодня найти грамотных специалистов для возведения дома во многих регионах России уже не просто сложно, а крайне сложно. И, к сожалению, такое положение дел привлекает на рынок игроков без необходимой квалификации. Сейчас мы вышли на рынок ИЖС в некоторых регионах — подбираем для наших клиентов подрядчиков на строительство сами в рамках комплексных услуг, чтобы снизить риски.

Проблемы с подрядчиком по строительству, как отмечают специалисты по ипотеке, влекут за собой не только риск недостроя — дело в том, что по условиям льготной ипотеки на ИЖС, время на самостоятельное строительство без привлечения аккредитованного банком подрядчика ограничено — заемщик должен не позднее 12 месяцев после заключения кредитного договора подтвердить регистрацию собственности на построенный дом, застраховать его и оформить залог. В случае неподтверждения целевого использования средств размер ставки по льготной ипотеке может быть повышен банком до рыночной.

Как отмечают специалисты департамента загородной недвижимости Жилфонда, при работе с частными застройщиками необходимо помнить о возможных рисках. Например, подрядчик может набрать количество заказов, с которыми не сможет справиться. Для заказчика это может повлечь и снижение качества застройки, и срыв сроков, чреватый существенным удорожанием ипотеки. В самых запущенных случаях компании вовсе могут пропадать после предоплаты на покупку строительных материалов. Если вы ищете застройщика самостоятельно, стоит внимательно отнестись к договору подряда, где должны быть зафиксированы пункты:

полная стоимость услуг,
кадастровый номер и адрес участка, предназначенный для строительства, порядок оплаты зеркален условиям кредитного договора,
указана дата окончания работ и передачи дома,
прописан срок и порядок возврата средств в случае расторжения договора,
перечислены данные о конструктивных материалах и элементах дома (размер и материал фундамента, стен, внутренней отделки, кровли и прочее).

— Рынок загородной недвижимости в России достаточно специфичен, при этом законодательно отрегулирован не так основательно, как тот же сегмент многоквартирного строительства. При оформлении ипотеки специалисты банка разумеется не выезжают проверить участок на месте, пользуясь только доступной информацией с кадастровой карты, которая при этом зачастую может расходиться с реальностью, — комментирует Александр Чернокульский. — В итоге большинство рисков, связанных с приобретением и застройкой, лежит на покупателе, и не все отдают себе отчет в этом, когда покупают землю под ИЖС. Наши специалисты по возможности остерегают людей от покупки непроверенного участка, у которого есть, например неочевидные обременения, ограничивающие строительство, или осложнения вроде высоких грунтовых вод, которые могут существенно усложнить, растянуть во времени и удорожить работы. При этом договор с банком обязывает вас завершить работу и зарегистрировать дом за год, иначе ставка по вашей ипотеке вернется к рыночной. При текущей разнице между стоимостью льготного кредита и ключевой ставкой эта сумма может быть весьма ощутимой.