«Не до жиру». Фокус спроса на севастопольскую «вторичку» сместился на квартиры небольшого формата

Небольшие квартиры, да ещё с ремонтом, техникой и мебелью – мечта массового российского покупателя. Но, например, в Севастополе, были такие благословенные времена, когда и трёхкомнатные, и даже четырёхкомнатные квартиры пользовались высоким спросом. Как говорится, всё записано и посчитано, а поэтому стоит обратить внимание на то, как развивался рынок севастопольской «вторички» в динамике по категориям квартир.

[image=/uploads/_pages/147790/c2050c229f09eac11b69ef085ec0ea53.png vtorichka-v-dinamike-1.png][/image]

Стоимость «вторички» в динамике. Источник: «Неагент».

Так, самая высокая стоимость на трёхкомнатные квартиры вторичного сегмента была зафиксирована в мае 2022 года, когда квадратный метр по средним ставкам оценивался в 168 879 руб. Четырёхкомнатные со средней ставкой 168 626 руб. за кв. м. были наиболее востребованы буквально в июле текущего года.

Однокомнатные и двухкомнатные квартиры на вторичном рынке Севастополя находятся в наиболее стабильном русле. Так, однокомнатные плавно растут в цене, как, впрочем, и двухкомнатные, но с меньшим спросом. Этот процесс настолько показательный, что буквально можно представлять, как развивается экономика Севастополя. В кризисы малые лоты идут вверх, а большие сразу дают спад, как бы говоря: «Не до жиру».

В настоящий момент стоимость квадратного метра «однушек» составляет 182 120 руб. (+ 0,71% к предыдущему месяцу), «двушек» - 173 410 руб. (+ 0,67%), трёхкомнатных – 156 440 руб. (- 0,26%), четрёхкомнатных – 161 250 руб. (- 4,57%).

В среднем, однокомнатную квартиру можно купить за 6 млн 530 руб., двухкомнатную – 8 млн 848 тыс. руб., трёхкомнатную – 10 млн 166 тыс. руб., четырёхкомнатную –10 млн 912 тыс. руб.

Всё идёт в соответствии с законами рынка и геополитической обстановкой.

По сравнению с другими российскими регионами, каких-то критических показателей не зафиксировано.

Например, в первом полугодии 2024 года спрос на вторичное жильё в регионах России без учёта столичных агломераций упал на 23%, а активность покупателей строящегося жилья, наоборот, выросла на 18%. Из-за упорного нежелания собственников готовых квартир предоставлять потенциальным покупателям скидки, повышается спрос на рынке строящегося жилья, где еще действуют некоторые льготные ипотечные программы.

«Вторичка» - больше не тихая гавань. Источник: РИА «Новости».

В первом полугодии 2024 года спрос на жилищном рынке поддерживала главным образом доступная ипотека. По данным ЦБ РФ, в январе-июне российские банки выдали 760,8 тыс. ипотечных кредитов (первичный и вторичный рынок). При этом спрос на ипотеку для покупки вторичного жилья в регионах существенно сократился. В первом полугодии выдано 468,6 тыс. ипотечных кредитов на эти цели, что на 22% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2023 год, когда было выдано 597,1 тыс. кредитов.

В разрезе федеральных округов наиболее заметно продажи ипотеки для покупки вторичного жилья просели в Северо-Кавказском ФО, где количество выданных ипотечных кредитов уменьшилось на 69% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. В Сибирском ФО спад составил 60%, а в Приволжском — 59%. Менее заметное снижение наблюдалось в Северо-Западном ФО (без учёта Санкт-Петербурга и Ленинградской области) — на 18%, в Центральном ФО (без учёта Москвы и Московской области) — на 23%, и в Южном ФО — на 31%.

Что касается ипотечных займов, то наибольший средний размер кредита на покупку вторичного жилья в июне 2024 года был зафиксирован в Дальневосточном ФО — 3,1 млн руб. За ним следуют жители Южного ФО с показателем в 2,7 млн руб. и Уральского ФО — 2,7 млн руб. Меньше всего на покупку вторичного жилья занимают жители Центрального ФО (без учёта Москвы и Московской области), где средний размер кредита составил 2,5 млн руб., Приволжского ФО — 2,6 млн руб. и Северо-Кавказского ФО округа — 2,6 млн руб.

Как следует из статистических данных, Южный федеральный округ менее подвержен кризисам на рынке жилья, что, впрочем, не является такой уж новостью.

Однако, с другой стороны, для девелоперов встали во весь рост новые вызовы, так как, по мнению экспертов, рынок жилья больше не является «тихой гаванью». Застройщики будут вынуждены вносить коррективы в свои стратегические планы. Например, некоторые застройщики готовятся перейти в другие сегменты рынка, где покупатели меньше зависят от ипотеки, развивая комплексную застройку, включающую не только жильё, но и различные типы недвижимости.

Высокие ставки по ипотеке на вторичном рынке жилья будут снижать спрос и на рынке новостроек, так как для многих россиян единственная возможность приобрести новую квартиру — это продать старую, а при нынешних ставках им будет трудно найти покупателя, считают эксперты.