«Маткапитал». Какие ошибки совершаются при выделении детской доли в недвижимости?
Уже в следующем году материнский капитал на первого ребенка вырастет до 646 тыс. рублей, а на второго — до 854 тыс. рублей. Отметим, что самым популярным направлением использования маткапитала является покупка или строительство жилья.
При этом, выделение детской доли при использовании маткапитала является обязательным условием по закону.
Одна из основных ошибок здесь — неправильно подсчитанный размер доли. Если она меньше положенного размера, то это нарушение, могут возникнуть проблемы с оформлением сделки.
Так, в определении Верховного суда РФ отмечается, что доли рассчитываются не от всей квартиры, а пропорционально размеру направленного на ее покупку маткапитала. Например, если квартира стоила 5 млн руб., из которых маткапиталом закрыли 500 тыс. руб., то в соглашении необходимо распределить по долям не всю жилплощадь, а только 1/10 от нее (5 млн /500 тыс. рублей).
В каждом конкретном случае размер долей будет зависеть от точной стоимости жилья, его площади и количества членов семьи, которые фигурируют в соглашении. Если стоимость квартиры существенно превышает размер маткапитала, например, это квартира за 13 млн руб., то минимально необходимые доли будут совсем небольшими.
Если детям выделить доли больше, чем минимально необходимые, — это не проблема, родители могут увеличить детские доли по своему усмотрению. А вот уменьшать их ни в коем случае нельзя, это уже ущемление прав.
В большинстве случаев супруги, помимо маткапитала, используют для покупки жилья ипотеку или свои накопления. Часть недвижимости, которая куплена на «другие» деньги, является их совместным имуществом.
Для того чтобы выделить доли из него, нужно менять режим собственности. А это можно сделать только через брачный договор или соглашение о разделе совместно нажитого имущества. Оба документа обязательно должен удостоверить нотариус.
Если данное требование проигнорировать, права на недвижимое имущество будут зарегистрированы на основании ничтожной сделки, а это возможный повод для оспаривания.
Бывают и другие ситуации, когда один из партнеров берет ипотеку до брака. То есть, квартира считается его личной собственностью, хоть он и продолжает выплачивать кредит уже после свадьбы. Когда у пары появляются дети, они получают маткапитал и направляют его на погашение добрачной ипотеки.
А потом заключают соглашение о выделении долей по стандартной схеме, где часть квартиры числится в совместном владении. Однако в данном случае это будет изменением режима собственности — с личного на совместный. Это нужно учитывать.
Еще одна ошибка — родители выделяют доли не всем детям. Например, считают, что совершеннолетние в данном случае ни на что претендовать не могут. Доли в квартире или доме, которые куплены или построены с помощью средств маткапитала, должны быть переданы всем детям, которые родились ко дню получения сертификата. Их возраст роли не играет.
Бывают ситуации, когда в семье, использующей маткапитал, есть совершеннолетние дети, но они живут отдельно, не зависят от родителей финансово и не претендуют на долю в новой квартире. Или же от доли хочет отказаться супруг. Сейчас в законе не закреплена такая возможность и вопрос четко не урегулирован.
В Госдуме рассматривается и уже принят в первом чтении законопроект, который это исправляет. Предлагается закрепить право совершеннолетнего ребенка или супруга владельца сертификата отказаться от участия в праве собственности на жилое помещение в части средств маткапитала — еще до заключения соглашения об определении долей.
К нотариусам периодически обращаются семьи, которые хотят разделить жилье на всех детей, в том числе пасынков или падчериц. Например, в семье живет дочь мужа от первого брака, которую его нынешняя супруга официально не удочерила.
Бывает и так, когда доли по маткапиталу рассчитаны правильно. Все, кто по закону должен их получить, упомянуты в соглашении. Но в самом соглашении по распределению долей допускается ошибка.
Еще одна ошибка — когда семья покупает с помощью маткапитала один объект недвижимости, а доли выделяет в другом. Например, на деньги маткапитала куплена квартира «А», доли на детей в ней не выделены. Жилье продается и покупается квартира «Б», где и выделяются доли. По действующему законодательству это делать нельзя, отметили в ФНП.
Находящийся на рассмотрении Госдумы законопроект предусматривает возможность не выделять доли в купленном на деньги из маткапитала жилье, а перенести эту обязанность на другую жилую недвижимость, приобретенную позже, если она больше или дороже.
По мнению экспертов, это может быть актуально для семей, которые купили квартиру с помощью маткапитала и ипотеки, но еще до полной выплаты кредита находят более просторное жилье и хотят произвести обмен.
Тогда как сначала нужно сначала погасить кредит по первой квартире, выделить доли всем членам семьи, только потом продавать ее и покупать более подходящий вариант. Это затягивает сроки сделок и вынуждает людей продавать недвижимость по заниженной цене.