«Могут снизиться на 3-5%». Что изменится на рынке жилья Севастополя, если цены продолжат падать?

Надежда на льготную ипотеку для покупки собственного жилья растаяла как первый снег. Пока нет никакого просвета в этом, таком важном для севастопольцев деле. Остаётся только любоваться, как лиса на виноград, на такие желанные и недоступные квартиры и мечтать о том, что появятся новые льготные программы ипотечного кредитования, которые могут рассмотреть в Государственной Думе в ближайшее время.

В любом случае, не стоит опускать руки, и лучше заняться поиском высокооплачиваемой работы, чем плакать вслед ушедшему поезду.

Но это всё же лирическое отступление, которое к экономике не имеет никакого отношения.

По данным Росстата, средняя медианная зарплата в России в 2023 году составляла 46,8 тыс. руб. (+15,81%). В Севастополе она была -32 996,2 тыс. руб. Медианная заработная плата говорит о том, что половина населения получает зарплату меньше этой суммы, а вторая половина больше. По рекомендациям Минфина размер ежемесячного платежа по ипотеке не должен превышать 25% доходов на населения. Отсюда можно сделать выводы, что доступность жилья для населения остаётся низкой. И для государства важно сделать поддержку населения более адресной, чтобы исключить спекуляции на рынке недвижимости, считают эксперты.

С одной стороны, это благие намерения, а с другой, жизнь намного сложнее, так как обстоятельства меняются и не все могут работать, например, айтишниками.

А пока эксперты вынуждены делать прогнозы на дальнюю перспективу, так как в срочных прогнозах никто не уверен.

В очередной раз аналитики заявили, что в ближайшие 12 месяцев цены на первичном и вторичном рынках жилья России могут снизиться на 3–5%. Такой прогноз содержится в обзоре ипотечного кредитования в России, подготовленном аналитиками рейтингового агентства АКРА.

[image=/uploads/_pages/150948/412beb5101be06ebd126666a4148191b.png snizhenie-cen-v-techenie-goda.png][/image]

Цены могут снизиться в течение года. Источник: РБК

Сейчас цены на жильё в России стабильны, что, как отмечают аналитики, свидетельствует о стагнации. В АКРА полагают, что возможное снижение цен на рынке новостроек сдерживает несколько факторов:

- «значительная разница между льготными и рыночными ставками, сейчас достигающая в среднем 18–20%. Это способствует поддержанию спроса на первичное жилье за счет продления сроков действия льготных программ;
- предложения от застройщиков, в основе которых лежат формально более выгодные условия для покупателя (рассрочки, партнерские программы с отдельными банками, низкая ставка в течение нескольких лет при более высокой стоимости приобретаемого жилья);
- непродолжительный период времени, который прошел после прекращения и/или изменения условий ряда льготных программ.

«То есть цены, вероятно, только встали на путь торможения и пока по инерции растут, хотя и незначительно», — пояснили в АКРА.

Собственно, ничего нового мы не узнали, и в очередной раз можно воду в ступе толочь, но легче от этого не станет.

Севастопольская динамика стоимости квартир, как на первичном, так и на вторичном рынках говорит о том, что цены готовы к снижению, но по-прежнему нет ответа, где брать деньги населению на его покупку? И потом, быть готовым к снижению, это не значит, что в действительности цены могут упасть до критических среднестатистических значений.

И вряд ли сокращение разницы между вторичным и первичным «квадратом» по стоимости повлияет на покупательскую способность населения. Так, средняя стоимость «квадрата» на вторичном рынке Севастополя во второй половине октября составляет 168 901 (- 4,59 к сентябрю), а на первичном - 178 167 (- 0, 07%). Да, динамика спада стоимости квартир налицо, однако экономические последствия для населения от этого не стали лояльнее.

В среднем, чтобы купить «однушку» на вторичном рынке Севастополя, понадобится 6 млн 875 тыс. руб., а на первичном – 8 млн 104 тыс. руб. Разрыв по стоимости сокращается, а доступность покупки квартиры существенно урезана. Аналогичная ситуация с двухкомнатными квартирами: первичный рынок – 9 млн 844 тыс. руб., вторичный – 8 млн 341 тыс. руб. Что касается трёхкомнатных, то в новостройках в среднем они стоят 11 млн руб., а на вторичном рынке – 10 млн 077 тыс. руб. Кто может позволить себе покупать жильё за такие деньги, не используя кредитного инструмента?

Как говорят эксперты, некоторые заёмщики надеются «пересидеть» высокую ключевую ставку на субсидированной ипотеке, а остаток кредита рефинансировать, когда ставка снизится, — однако, когда это произойдёт и до какого уровня может опуститься ставка, сейчас никто не возьмётся предсказывать.

Может случиться так, что срок субсидированной ипотеки пройдёт, а ключевая ставка не снизится или снизится недостаточно, человек останется с неподъёмным ежемесячным платежом за сотню тысяч рублей, предостерегают аналитики.

Поэтому, если и покупать квартиру сегодня, то только при наличии большой части или полностью необходимой суммы. Или не связываться с покупкой квартиры вовсе — но при этом отдавать себе отчёт, что лучших условий не будет. На протяжении всей новой истории недвижимость в России только дорожает, и рассчитывать на серьёзное падение цен в будущем было бы наивно, считают эксперты.