О парадоксальном перекосе цен между вторичным и первичным рынком недвижимости

О парадоксальном перекосе цен между вторичным и первичным рынком недвижимости  эксперт по кредитованию и инвестициям Эльвира Глухова:

В Центральной России разница цен на первичном и вторичном рынке недвижимости достигла 84%, в других регионах — 61%. Это колоссальная разница, которая бьет по карману покупателей и создает реальную угроазу финансовой стабильности.

Еще памятны времена, когда наоборот квадратные метры на вторичке стоили дороже, чем на первичке из-за проблемы с обманутыми дольщиками. До появления системы эскроу-счетов, защищающей деньги покупателей, получение ключей от новостройки напоминало лотерею. Застройщики часто не доводили проекты до конца. Вторичный рынок был островком надежности: купил — заезжай и живи. Пусть иногда такое жилье требовало ремонта, зато вы были на 100% уверены, что не останетесь у «замороженного» котлована.

Затем ситуация кардинально поменялась — дольщиков защитили, а застройщиков, особенно в связи с кризисом на фоне пандемии, поддержали введением льготной программы ипотеки. Центробанк отмечал ее негативное влияние на доступность жилья, поскольку цены на недвижимость начали стремительно расти. Кстати, я также всегда разделяла опасения регулятора. Дело в том, что в итоге субсидируемой ипотекой зачастую пользовались не те, кто реально нуждался в квартирах, а инвесторы, пожелавшие заработать на растущем рынке. Среди них встречались такие, кто набирал по 12 льготных кредитов.

Хотя массовую господдержку в прошлом году свернули, цены уже ушли в отрыв, а дисбаланс между рынками начал стремительно расти. Еще когда он составлял 40%, Центробанк уже заявлял об обеспокоенности по этому поводу. Во-первых, это прямая угроза доступности. Многие покупатели используют продажу старой квартиры как взнос за новую. Чем сильнее разрыв, тем меньше их собственные средства и выше долговая нагрузка.

Во-вторых, дисбаланс действительно угрожает финансовой стабильности, поскольку положение заемщика может измениться и он не будет в состоянии платить по кредиту. И при этом он не может рассчитывать на то, что продаст жилье и погасит свой долг перед банком, поскольку продавать его он будет уже на вторичке, то есть по значительно более низкой цене.

При этом оставшиеся формы льготных ипотек (семейная и прочие) действуют в отношении новостроек, а на вторичку не распространяются, поэтому покупать там недвижимость можно или по рыночной ставке (плюс-минус 20%) или за собственные средства. Что еще больше способствует усилению дисбаланса.

Свой вклад вносит и набирающий силу «эффект Долиной», который грозит стагнацией вторичного рынка. Конечно, скандальные случаи оспаривания сделок были и раньше — мы отслеживаем эту проблему с 2021 года. Но угрожающих масштабов она достигла именно сейчас, посеяв среди покупателей глубокое недоверие.

Когда же тренд может развернуться? Ждать снижения цен на первичке вряд ли стоит. Скорее, коррекция произойдет за счет изменений на рынке вторичного жилья. Безусловно, здесь необходимы четкая судебная практика и законодательные гарантии для добросовестных покупателей. Но главный катализатор оживления — снижение процентных ставок. Пока ключевая ставка остается на высоком уровне, ипотека будет недоступна для большинства, а вторичка — в тисках стагнации.