Угодья взяли под контроль: с 1 марта меняются правила перевода сельхозземель в другие категории

С 1 марта механизм перевода земель сельхозназначения в земли других категорий становится более сложным и многоступенчатым. Кого из собственников коснутся нововведения и что надо знать гражданам, купившим несколько соток под дачу или загородный дом, разбирался «Профиль».

Все земли России Земельный кодекс подразделяет на семь категорий, для каждой установлены виды разрешенного использования. Земли сельскохозяйственного назначения – одна из них. Так называются земли за границами населенных пунктов, переданные сельхозорганизациям, а также принадлежащие гражданам участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, сенокошения и выпаса сельхозживотных.

На данный момент, если участок находится в собственности субъекта РФ или муниципалитета, физических или юридических лиц, либо неизвестно чей, решение о переводе сельхозземель в другую категорию с иным целевым использованием принимается руководством региона.

В пояснительной записке к законопроекту, который стал законом весной 2025-го, а в силу вступает 1 марта 2026-го, такой порядок назван не отвечающим целям сохранения земель сельхозназначения. Общая их площадь за 32 года (с 1990-го по 2022-й) сократилась в 1,6 раза, и этот процесс необходимо остановить, исключив «возможность злоупотребления органами госвласти субъектов РФ» своими правами, говорилось в документе.

В подготовленном Росреестром государственном (национальном) о состоянии и использовании земель в РФ сообщается, что на 1 января 2025 года земли сельхозназначения (374,1 млн га) составляли 21,8% земельного фонда страны. Сельхозугодья (пашни, сенокосы, пастбища, сады и виноградники) занимают 53,6% земель сельхозназначения.

На 1 января 2025-го 65,2% сельхозземель находилось в государственной и муниципальной собственности, 28% принадлежало гражданам, 6,8% – организациям.

Изменения, внесенные в Земельный и Градостроительный кодексы, а также в закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», делают этот механизм в части земель сельхозназначения (за исключением тех, что в федеральной собственности) многоступенчатым.

[embed]https://profile.ru/society/vremya-kosit-i-stroit-sobstvennik...[/embed]

Сначала ходатайство, поданное заинтересованным лицом, в течение месяца будет находиться на рассмотрении в правительстве субъекта РФ. В случае поддержки заключение направляется главе региона. Если и он не возражает, то в региональный парламент вносится соответствующий законопроект, после одобрения которого решение считается принятым.

Когда речь идет о сельхозугодьях, региональный парламент вправе рассматривать конкретный законопроект только при наличии заключения . Если в течение 20 дней оно не поступило, будет считаться по умолчанию, что замечаний и возражений у ведомства нет. Границы сельхозугодий в составе земель сельхозназначения теперь устанавливаются и изменяются решениями Минсельхоза.

Проекты схем территориального планирования и генпланов придется тоже согласовывать с Минсельхозом, если они предусматривают включение сельхозугодий в границы населенных пунктов. Раньше согласование с федеральным ведомством (Минприроды) требовалось, если речь шла о включении в границы населенных пунктов участков из земель лесного фонда.

Сельхозугодья (напомним: это половина земель сельхозназначения) переводить в другие категории по общему правилу нельзя. Но допустимо, если земли непригодны для использования в сельскохозяйственных целях; при создании особо охраняемых природных территорий; при установлении или изменении границ населенных пунктов, а также ради строительства или реконструкции в случаях изъятия таких земель для государственных или муниципальных нужд. Среди этих нужд – возведение объектов энергетики, оборонных сооружений, железнодорожной инфраструктуры, автомобильных дорог, трубопроводов и так далее.

[embed]https://profile.ru/society/po-reestru-rasschitajs-registraci...[/embed]

В целях разведки и добычи полезных ископаемых переводить такие земли в другую категорию тоже по-прежнему позволяется. Но с 1 января 2027 года жертвовать угодьями ради добычи «общераспространенных полезных ископаемых» (песок, галька, гравий, песчаник, глина, лёсс, мел, известняк, вулканические породы, сланцы, торф) будет полностью запрещено.

Это нововведение эксперты считают «наиболее ощутимым». отмечал, что полный запрет «может привести к негативным тенденциям в строительной отрасли и экономике регионов». Правда, до конца 2033 года еще можно будет изымать сельхозугодья ради добычи песка или гравия, если это необходимо для реализации «приоритетных проектов по модернизации и расширению инфраструктуры».

Спикер Госдумы Вячеслав Володин увидел в новом механизме «баланс интересов»: право принимать решение о переводе остается за регионом, но федеральное министерство будет получать всю информацию о том, где происходит перепрофилирование земель, и сможет высказать свою точку зрения. А замглавы Минсельхоза Максим Увайдов подчеркивал, что перевод земель сельхозназначения наконец-то удастся вывести в публичную плоскость: «Где законодательное собрание – там и публикации, и общественность».

Новые правила означают усложнение процедур и больший контроль, рассказал «Профилю» юрист Ваге Рыбченко. В богатых регионах вроде Московской области много земель, которые когда-то были отведены под выращивание сельхозкультур, под крестьянские и фермерские хозяйства, напоминает он, «но фактическая стоимость земли там такая, что, если перевести землю в другую категорию и построить коттеджный поселок, собственник получает выгоду в разы больше, чем занимаясь сельхозпроизводством».

В подобных ситуациях, считает юрист, изменение правил действительно может спасти часть земель сельхозназначения от перевода в иную категорию: многие, кто хотел бы это сделать, откажутся от затеи из-за слишком многоэтапного пути.

Участки под ведение садоводства (таковыми являются и земли СНТ) предполагают и допускают строительство дома, нежилых построек вроде сараев и бань, говорит Рыбченко. На участках, предназначенных для ведения личного подсобного или фермерского хозяйства, это тоже разрешено.

Таким образом, членов СНТ, а также собственников отдельных участков земель сельхозназначения вне СНТ нововведения не коснутся, но только если вид разрешенного использования – именно садоводство, уточняет юрист.

[embed]https://profile.ru/society/za-borshhevik-otvetish-cobstvenni...[/embed]

Выделение земель сельхозназначения под новые СНТ уже почти не практикуется, добавляет он. Впрочем, если где-то муниципалитет захочет выделить участки из земель этой категории многодетным семьям или семьям участников СВО, – да, потребуется согласование по новым правилам, в том числе на федеральном уровне, «но проблем в данном случае, думаю, не будет, потому что тут государство будет согласовывать решение само с собой», уверен Рыбченко.

Председатель Московского союза садоводов Андрей Туманов тоже полагает, что участки в СНТ нововведения практически не затронут. «Сейчас 95% земель СНТ – это сельхозземли, 5% – земли населенных пунктов. Перевод из сельскохозяйственных в земли поселения еще не значит, что государство о вас начнет заботиться, и СНТ стремиться туда особого смысла пока нет», – сказал он «Профилю».

Советник Федеральной палаты адвокатов Ольга Власова, в свою очередь, напоминает, что всем, имеющим земельные участки сельхозназначения или покупающим их, следует уточнять, к какому виду разрешенного использования эти участки относятся. Узнать это можно в градостроительном регламенте, который обычно публикуется на сайтах муниципалитетов (если для территории, где находится участок, такой регламент установлен).

Если речь идет о сельхозугодьях, то жилой дом или дачу там строить нельзя, предупреждает Власова. При желании перевести такую землю в другой вид разрешенного использования надо будет убедить власти в том, что территорию можно застраивать, а это довольно сложно, отмечает адвокат: «То, что участок зарос, может говорить и о нецелевом использовании земли».

Самовольное изменение назначения земли, например строительство АЗС или магазина там, где было кукурузное поле, грозит административным штрафом. Если участок не использовался по назначению более трех лет, не исключено его изъятие.