Журналист 360.ru Малашенко: ипотека стала не просто невыгодной, а неподъемной

Новая реальность для тех, кто собирается взять ипотеку — 25% в год. С 22 октября кредит на строящееся жилье в «Сбере» можно взять минимум под 24,9%, а на готовое — под 24,6%. Базовые ставки выросли и вовсе до 27,5%. Что касается льготных программ («Семейной ипотеки», «Дальневосточной и Арктической ипотеки», «Ипотеки для IT»), минимальный первоначальный взнос увеличили до 50,1%.

Открываем ипотечный калькулятор

Допустим, мы планируем купить двухкомнатную квартиру в новостройке в Москве. В октябре средняя стоимость такой оценивается в 18,5 миллиона рублей.

Первоначальный взнос, как предлагает банк, — 15,1%. В нашем случае это 2 793 500 рублей. Срок выбираем максимальный — 30 лет. И получаем, что в месяц за такую квартиру придется платить 356 172 рубля.

Если учесть, что долговая нагрузка по кредитам не должна превышать 30%, то, чтобы взять кредит, зарабатывать нужно как минимум 1 187 240 рублей. Многие из вас могут похвастаться такой зарплатой? А кто действительно зарабатывает больше миллиона в месяц, вряд ли захочет жить в небольшой «двушке» в районе МКАД.

Получается, ипотека стала не просто невыгодной, а неподъемной

Если же идти от обратного, то за исходные данные нужно брать среднюю зарплату. В Москве это 83 615 рублей. Комфортный платеж в таком случае — 25 085 рублей. Мы его получим только при ставке в 4% — и то если откажемся от «двушки» в пользу «однушки» за 11 миллионов и увеличим первоначальный взнос до 35%.

Такой ставки в России не было никогда и ждать в ближайшие годы точно не стоит. А вот на возвращение к показателю в 10% годовых надеяться можно.

Ориентируемся на прогноз Центрального банка

Курс на жесткую кредитно-денежную политику выбран не навсегда. Планы по изменению ключевой ставки указаны в отчете «Основные направления единой государственной денежно-кредитной политики на 2025 год и период 2026 и 2027 годов».

В документе сказано, что в 2025 году ключевая ставка будет находиться в диапазоне 14–16%, в 2026-м — 10–11%, а в 2027-м опустится до нейтрального уровня.

Нейтральной называют такую ключевую ставку, которая не оказывает ни сдерживающего, ни стимулирующего влияния на инфляцию.

По данным ЦБ, это ставка в диапазоне 7,5–8,5% годовых.

Тогда и процент по ипотеке упадет до привычных 9-10%, а кредит станет куда более реальным для большинства семей.

Отсюда имеем два варианта

Либо брать ипотеку сейчас под высокий процент, но заранее учитывать в договоре условия рефинансирования. Таким образом вы получаете возможность снизить свою ставку, когда ЦБ снизит ключевую.

Либо ждать смягчения условий, а деньги копить на накопительном счете, чтобы потом увеличить размер первоначального взноса и, соответственно, уменьшить срок кредита или размер ежемесячного платежа.

Второй вариант, безусловно, более безопасный. Но вряд ли приемлемый для тех семей, перед которыми остро стоит жилищный вопрос.