Неофициальное трудоустройство и «черные» зарплаты. Что происходит на рынке недвижимости

В деятельности некоторых организаций и индивидуальных предпринимателей, оказывающих риелторские услуги, имеют место неофициальное трудоустройство и «черные» заработные платы с целью занижения налоговой базы и базы для начисления страховых взносов. Об этом пишет деловой еженедельник «Конкурент» со ссылкой на Ольгу Киричек, начальника отдела налогообложения доходов физических лиц и администрирования страховых взносов УФНС РФ по Приморскому краю.

Легализация «теневой» заработной платы и скрытых форм оплаты труда, повышение уровня заработной платы остается одной из основных задач в работе налоговых органов.

«Мы все знаем, что под «теневой» заработной платой подразумевается выплата работникам, не учитываемая при налогообложении. Это заработная плата, выдаваемая «в конвертах». Вследствие чего работодатель освобождается от каких-либо обязательств со своей стороны, а работник, получающий заработную плату «в конверте», лишается социальной защищенности», – рассказала представитель налоговой службы.

Что теряет работник, соглашаясь на неофициальное трудоустройство и зарплату «в конверте»?

1. Достойное пенсионное обеспечение. Размер будущей пенсии напрямую зависит от отчислений в Социальный Фонд Российской Федерации.

2. Гарантированные государством социальные выплаты. Пособия по временной нетрудоспособности, по беременности и родам, по уходу за ребенком, отпускные и другие выплаты.

3. Возможность оформления ипотеки, получения кредитов и налоговых вычетов.

4. Юридическую защиту трудовых отношений.

С 2021 г. в промышленную эксплуатацию введена новая автоматизированная система АСК «Доходы физических лиц». Данная программа позволяет в автоматическом режиме формировать списки организаций, входящих в зону риска по заработной плате. Так, на сегодняшний день средняя заработная плата по строительной отрасли более 90 тыс. руб., в сфере риелторских услуг – 43 тыс. руб. (в то же время по данным отраслям имеются риски неоформленных трудовых отношений, в связи с чем налоговыми органами проводятся мероприятия по установлению фактической численности сотрудников предприятий).

В случае попадания организации в зону риска налоговые органы инициируют проведение мероприятий налогового контроля, в том числе осуществление выезда с сотрудниками УМВД, а также администрациями муниципальных образований в части установления лиц (мигрантов), незаконно осуществляющих трудовую деятельность, а также получающих заработную плату в «конвертах».

В свою очередь, совместно с сотрудниками УМВД устанавливаются факты по предоставлению иностранными гражданами недостоверных документов о размере полученных доходов, направляемых в миграционную службу и в налоговый орган, свидетельствующие о занижении сумм налогов с заработной платы (с целью получения гражданства и вида на жительство).

Ольга Киричек: «Вместе с тем при оказании услуг по сделкам с недвижимостью налоговыми органами проводится мониторинг интернет-площадок на предмет установления полноты уплаты налогов в бюджет риелторскими компаниями, а также физическими лицами по оказанию услуг в сфере недвижимости. Также при перепродаже имущественных прав (по переуступке по договорам долевого участия в строительстве) устанавливаем факты получения физическими лицами денежных средств, подлежащих налогообложению. На сегодняшний день установлены подобные факты на сумму более 500 млн руб. Дополнительно налоговыми органами проводится работа по легализации доходов от сдачи имущества в аренду (в том числе доходы самозанятых граждан), начиная с 2021 г. физическими лицами получен доход около 4 млрд руб.».

Также совместно с муниципальными образованиями (МО) проводится работа по выявлению незарегистрированных объектов недвижимого имущества и используемых не по назначению земельных участков. В результате устранены нарушения и зарегистрированы права по 800 объектам.

Дополнительно администрациям МО поручено представлять в территориальные налоговые органы сведения о выданных разрешениях на ввод объектов капитального строительства в эксплуатацию для своевременного учета и привлечения к налогообложению. В целях недопущения злоупотребления нормами права и неправомерного снижения поступлений земельного налога в бюджеты муниципальных образований края и учитывая, что налоговые органы не наделены полномочиями по проверке правильности определения кадастровой стоимости земельных участков. Управлением в первом квартале 2024 г. совместно с прокуратурой Приморского края организована проверка правильности определения кадастровой стоимости в результате ее переоценки в сторону снижения, в том числе при исправлении ошибок и установлении рыночной стоимости.

В связи с чем во избежание негативных последствий налогоплательщикам необходимо оценить свои налоговые риски и самостоятельно пересмотреть свои же налоговые обязательства. Другой момент: часто люди (иногда в результате консультаций) обеспечивают себе высокие налоги там, где их законно можно было бы избежать. Однако это становится ясно только на следующий год после совершения сделки, когда налоговая служба предъявляет требования.

Поэтому очень важно заранее понимать налоговые последствия сделок. Самостоятельно разобраться во всех вопросах налогообложения в сфере недвижимости довольно сложно – нюансов много, а цена ошибки слишком велика. Есть основные моменты, которые необходимо понимать и учитывать при консультировании при проведении сделок с недвижимостью:

– отмена НДФЛ с продажи жилья для семей с 2 и более детьми;

– сроки владения недвижимостью (единственное жилье, продажа имущества, приобретенного по договору долевого участия);

– в связи с получением дохода в пределах фиксированных имущественных вычетов отсутствует обязанность декларирования дохода начиная с налогового периода 2021 года (при этом, если доходы от продажи объектов превышают размер вычетов, обязанность по предоставлению 3-НДФЛ сохраняется);

– в связи с дарением и наследованием недвижимости.

Ольга Киричек: «Рассмотрим некоторые аспекты и заблуждения со стороны налогоплательщиков, которые влияют на налоговые обязательства:

1. Непонимание понятия гражданства и налогового резидентства. Следует иметь в виду, что, согласно российскому законодательству, гражданин Российской Федерации может быть налоговым нерезидентом и наоборот, в то же время иностранец, находящийся на территории России, может быть налоговым резидентом. Для этих статусов налоговые последствия кардинально различны: если к нерезиденту налог в 30% относится ко всему доходу от продажи недвижимости, то резидент имеет различные льготы при продаже недвижимости. В тех случаях, где резидент может выйти в ноль по налогам через комбинацию льгот, нерезидент заплатит 30% со всей суммы дохода.

2. Занижение суммы сделки при купле-продаже недвижимости является оптимизацией налогообложения. На самом деле занижение суммы приравнивается к уклонению от налогов. Цифровые возможности Федеральной налоговой службы уже позволяют найти уклонистов в автоматическом режиме и доначислить им налог и штрафы в бездекларационном порядке.

Пунктом 6 статьи 210 НК РФ установлено, что налоговая база по НДФЛ в отношении доходов от продажи недвижимого имущества определяется с учетом особенностей, установленных статьей 214.10 НК РФ. В тех случаях, когда доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.

3. В случае получения в дар имущества от членов семьи или близких родственников полученный доход освобождается от налогообложения и декларирования. На практике зачастую возникают ситуации, когда физические лица при получении в дар имущества от лиц, которых они считают членами семьи и близкими родственниками, такой доход не подлежит налогообложению в соответствии с п. 18.1 ст. 217 НК РФ.

Например: в ситуации, когда в семье мама и супруг, не являющийся родным отцом (ребенок не был «удочерен» официально) по отношению к ребенку жены, дарят квартиру, находящуюся в долевой собственности каждого супруга, то с доли супруга доходы налогоплательщика подлежат налогообложению.

В Налоговом кодексе в целях применения п. 18.1 ст. 217 НК РФ указано, что близкие родственники – это супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры). Соответственно, в такой ситуации муж мамы не является близким родственником.

В данном случае с целью минимизации налоговых обязательств налогоплательщик может быть признан членом семьи. Признание гражданина членом семьи дарителя возможно судом в порядке особого производства.

Таким образом, в случае наличия судебного решения о признании гражданина членом семьи такой налогоплательщик освобождается от декларирования дохода в связи с получением в дар объектов недвижимости и земельных участков».