Golpe al bolsillo de los inquilinos: así podrán los caseros subir el alquiler tras las nuevas obras de mejora
El parque de viviendas en nuestro país muestra un envejecimiento evidente: la edad media de los edificios supera ya los 40 años. Esto implica que más de la mitad de las viviendas en España fueron construidas antes de 1980. Este deterioro obliga a sus propietarios a afrontar reformas cada vez más costosas, con precios que no dejan de escalar y que sitúan una reforma "estándar" en torno a los 750 euros por metro cuadrado.
El coste de realizar una obra en una vivienda alquilada podrá trasladarse a las rentas, en un contexto en el que los precios del alquiler ya marcan máximos, añadiendo más presión al bolsillo de los inquilinos. La posibilidad de incrementar la renta como consecuencia directa de estas mejoras se encuentra recogida en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), siempre y cuando se cumplan unos requisitos concretos.
El casero, por su parte, está obligado a realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, "sin derecho a elevar por ello la renta", tal y como establece el artículo 21.1 de la LAU. No obstante, en ocasiones, el propietario sí que podrá trasladar este coste a su inquilino.
La misma normativa establece en su artículo 19.1 que el casero solo puede subir el alquiler tras la realización de obras de mejora cuando hayan transcurrido al menos cinco años de contrato —siete si el arrendador fuese una persona jurídica—. Antes de ese plazo, la LAU impide aplicar cualquier subida del alquiler derivada de las mejoras efectuadas en la vivienda.
La norma aclara que podrá elevar la renta anual "en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos". Esta subida tendrá un límite máximo: no podrá exceder el 20% de la renta que se esté pagando en ese momento. Esto será así siempre y cuando no se haya pactado algo contrario en el contrato del alquiler.
Además, el artículo 19.3 de la LAU establece que la subida del alquiler solo puede aplicarse a partir del mes siguiente a la notificación escrita del propietario. Este deberá detallar los cálculos y aportar la documentación que acredite el coste real de las obras. Sin esa comunicación formal y debidamente justificada, cualquier incremento de la renta carece de validez.
Por otro lado, el artículo 19.4 introduce una excepción relevante: propietario e inquilino pueden pactar en cualquier momento del contrato tanto la realización de obras de mejora como una subida de la renta asociada, siempre que dichas obras excedan el deber de conservación previsto en el artículo 21 y el inquilino dé su consentimiento expreso. En este supuesto, la ley permite el incremento, pero nunca de manera unilateral.