Hacienda avisa: así pueden los mayores de 65 donar su vivienda a sus hijos sin pagar IRPF
La donación de una vivienda es un acto jurídico por el que una persona transmite la propiedad del inmueble a otra sin recibir contraprestación económica. Se trata de una operación voluntaria que, en la práctica, suele realizarse entre padres e hijos como fórmula alternativa a la herencia.
En España, recibir la donación de una vivienda implica abonar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, además de la plusvalía municipal que grava el incremento del valor de los terrenos urbanos. Por su parte, el donante debe declarar en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) la ganancia patrimonial que pueda generarse con la transmisión. No obstante, habrá ciertas personas que podrán librarse de esta obligación.
Los mayores de 65 años pueden donar su vivienda habitual a sus hijos sin tributar por la ganancia patrimonial en el IRPF. Así lo recoge la consulta vinculante V1261-25, de 9 de julio de 2025, que analiza el tratamiento fiscal de este tipo de transmisiones gratuitas.
La resolución parte del caso de un matrimonio, ambos mayores de 65 años, que desea donar el pleno dominio de su vivienda habitual a sus hijos. La duda planteada era si esta operación generaría una ganancia patrimonial sujeta a tributación o si, por el contrario, podía acogerse a la exención prevista en la normativa del IRPF.
Por norma general, cualquier donación implica una alteración en el patrimonio del donante. Esa variación —calculada como la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión del inmueble— genera una ganancia o pérdida patrimonial que debe integrarse en la base imponible del IRPF.
Sin embargo, esta regla admite excepciones. La Ley del IRPF, en su artículo 33.4.b), establece que las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de la vivienda habitual por personas mayores de 65 años están exentas de tributación. Y esta exención no solo se aplica a las ventas, sino también a las transmisiones lucrativas, como las donaciones, ya sea del pleno dominio o de la nuda propiedad.
Por tanto, si el contribuyente cumple el requisito de edad y el inmueble tiene la consideración de vivienda habitual, la ganancia patrimonial derivada de la donación no se integra en el IRPF y, por tanto, no tributa.
No obstante, esta exención afecta exclusivamente al IRPF del donante, ya que la operación sigue sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones para los hijos que reciben la vivienda, un tributo cuya cuantía depende de la normativa autonómica aplicable en cada territorio.
Es decir, los padres mayores de 65 años no pagan IRPF por donar su vivienda habitual, pero los hijos sí deben liquidar el ISD correspondiente, aunque en muchas comunidades existen bonificaciones para las transmisiones entre padres e hijos.
¿Qué se considera vivienda habitual?
No todos los inmuebles pueden acogerse a esta exención. La vivienda habitual es, a ojos de la Agencia Tributaria, aquella edificación que constituye la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de al menos tres años o en la que se ha vivido durante doce meses continuos, posteriores a haberla comprado o reformado.
Además, la consulta introduce un matiz relevante: se considera que el contribuyente transmite su vivienda habitual no solo cuando reside en ella en el momento de la donación, sino también cuando el inmueble hubiera tenido tal condición en cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de la transmisión. Este detalle permite aplicar la exención incluso si el donante ya no vive en la vivienda en el momento exacto de la donación, siempre que haya sido su residencia habitual recientemente.