Immobilienmarkt: Bauzinsen bis 4,9 Prozent bremsen Kauf und Neubau

Fast fünf Prozent Zinsen fürs Eigenheim, stagnierende Kaufpreise und explodierende Mieten: Der Immobilienmarkt steckt in der Zwickmühle. Zwei Forscher haben eine Idee, wie der Staat helfen könnte. Die Inflationsrate in Deutschland ist laut vorläufigen Angaben des Statistischen Bundesamtes im Oktober gesunken: Die Verbraucherpreise lagen bei 2,8 Prozent – nach 3,3 Prozent im September. Der Preisdruck lässt also vorübergehend nach. Für das Gesamtjahr rechnen Wirtschaftsforschungsinstitute wie die LBBW mit einer Jahresinflationsrate von etwa 3,0 Prozent – einem Wert, der immer noch einen Prozentpunkt über der Zielmarke der Europäischen Zentralbank (EZB) liegt. Trotzdem bleibt die Lage für Immobilieneigentümer, Käufer und Mieter angespannt: Ein hoher Leitzins führt dazu, dass der Markt für Kauf- und Mietobjekte herausfordernd bleibt. Verkäufer finden kaum noch Kaufinteressenten, Mieter finden immer seltener bezahlbaren Wohnraum und potenzielle Käufer haben es zunehmend schwer, sich ihren Traum vom Eigenheim zu finanzieren. Bauzinsen durchbrechen deutlich die Vier-Prozent-Marke Dirk Eilinghoff, Experte für Zinsen und Immobilien bei "Finanztip", erklärt: "Seit dem vergangenen Juni sind sowohl die Leitzinsen als auch die Bauzinsen um 0,5 Prozentpunkte gestiegen. Die Bauzinsen sind damit so hoch wie seit etwa 2010 nicht mehr." Das zeigt auch die aktuelle "Finanztip"-Auswertung: Bei allen betrachteten Zinsbindungen liegen die Bauzinsen inzwischen weit über vier Prozent pro Jahr. Für fünf und zehn Jahre Zinsbindung weist das "Finanztip"-Zinsbarometer 4,4 Prozent aus, für 15 Jahre 4,7 Prozent und für 20 Jahre 4,9 Prozent pro Jahr. Die Werte gelten jeweils für Darlehen mit 60 und 80 Prozent Beleihung (Stand: 25. Oktober 2026). Die gestiegenen Bauzinsen seien schlechte Nachrichten für Hauskäufer und für Eigentümer, die ihre Immobilie in den 2010er-Jahren finanziert haben – damals oft zu Zinsen von nur einem bis zwei Prozent pro Jahr. "Für Erst- und Anschlussfinanzierer wird die Baufinanzierung deutlich teurer", so Eilinghoff. Zinsbindungen laufen aus: Steigende Bauzinsen verteuern Anschlussfinanzierung Geerbtes Haus, geerbte Probleme: Was Erben vor dem Verkauf nicht verschweigen sollten Wie hoch Ihre monatliche Belastung ausfällt, hängt unter anderem von der Darlehenssumme und der Tilgung ab. Ein Beispiel: Bei einem Darlehen von 300.000 Euro und zwei Prozent anfänglicher Tilgung beträgt die monatliche Rate bei 4,4 Prozent Zinsen 1.600 Euro. Vor einem Jahr lag sie bei Zinsen von 3,6 Prozent noch bei 1.400 Euro. Das sind 200 Euro mehr im Monat beziehungsweise 2.400 Euro mehr im Jahr – für dieselbe Kreditsumme. Schlechte Nachrichten für Verkäufer Einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW) zufolge bremsen die hohen Zinsen inzwischen den gesamten deutschen Immobilienmarkt. Die Preise für Eigentumswohnungen zogen im dritten Quartal nur noch um 0,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum an, Ein- und Zweifamilienhäuser verteuerten sich um 0,4 Prozent. "Seit 2023 bewegen sich die Kaufpreise damit weitgehend seitwärts", lautet das Fazit des IW. "Gegenüber dem Höchststand von 2022 liegen sie gut zehn Prozent niedriger." Noch Anfang dieses Jahres sah es laut IW danach aus, als würden sich Angebotsmieten und Kaufpreise bei einer jährlichen Steigerung von drei bis vier Prozent einander angleichen. Mittlerweile müsse man jedoch eher davon ausgehen, dass die Kaufpreise stagnieren oder sogar sinken – während die Angebotsmieten umso stärker steigen, betonen die Forscher. Ursächlich dafür sei die jüngste Zinsentwicklung: Sie dämpft die Nachfrage nach Kaufobjekten, wodurch sich die Nachfrage zunehmend in das Mietsegment verlagert. Die Krise beim Wohnungsbau dürfte sich weiter verschärfen Die Studienautoren Pekka Sagner und Michael Voigtländer stellen fest: Aufgrund der höheren Finanzierungskosten sinkt die Nachfrage nach Kaufobjekten. Dies hat zur Folge, dass die Preise im Wesentlichen stagnieren. Ein wichtiger Hebel, um den Immobilienmarkt zu entspannen, wäre eigentlich der Neubau. Doch ausgerechnet hier dürften die Fertigstellungen laut IW-Prognose weiter sinken. Grund dafür ist die geringere Nachfrage, während zugleich die Baukosten wegen hoher Energiekosten steigen. Wenn Zinsen und Baukosten gleichzeitig zulegen, verschärft das die ohnehin angespannte Situation beim Wohnungsbau noch weiter, betonen Sagner und Voigtländer. Zwischen Essen und Stuttgart: große regionale Unterschiede Wie sich die Kaufpreise entwickeln, hängt jedoch stark von der Region ab, in der Menschen suchen. In den sieben größten Städten Deutschlands sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen um 0,8 Prozent gefallen, während sie in den übrigen Großstädten sowie in deren Umland jeweils um 1,2 Prozent gestiegen sind. Am stärksten zogen die Kaufpreise in Essen an – um 3,5 Prozent –, gefolgt von Dortmund mit 2,0 Prozent und Hamburg mit 1,8 Prozent. Dem stehen deutliche Rückgänge gegenüber: In Stuttgart sanken die Preise um 3,9 Prozent, in Berlin um 2,0 Prozent, in Köln um 1,3 Prozent, in Leipzig um 1,0 Prozent und in München um 0,7 Prozent. Was jetzt gegen die Krise auf dem Wohnungsmarkt helfen könnte Angesichts der zunehmend schwierigen Lage auf dem Wohnungsmarkt hält das IW ein staatliches Gegensteuern für wichtig. "Solche Gegenmaßnahmen erfordern dabei nicht zwangsläufig ein hohes finanzielles Engagement des Staates", heißt es. Das Beispiel Italien zeige etwa, dass Garantien oder Bürgschaften ein starkes Instrument sein könnten, um Haushalten den Zugang zu Wohneigentum zu erleichtern. "Auch Bürgschaften für Projektentwickler könnten helfen, den Neubau anzukurbeln", so das Institut. Das würde nur wenige staatliche Mittel binden, wäre aber trotzdem ein wirksames Instrument, um den Wohnungsmarkt zu stärken. Längerfristig könnte ein Gesetzentwurf helfen, den die Bundesregierung diskutiert und der nach ihrer Einschätzung beim Neubau Einsparungen von etwa 10 bis 15 Prozent bei den Bauwerkskosten möglich machen könnte. Sollte der Bundestag das Gesetz zum Gebäudetyp E verabschieden, würde es allerdings noch mindestens zwei bis drei Jahre dauern, bis die Einsparmaßnahmen spürbar und in nennenswertem Umfang auf dem Markt greifen.