Quién debe pagar las reparaciones en un piso de alquiler, ¿casero o inquilino?

¿Quién paga las reparaciones en un piso de alquiler, el propietario o el inquilino? Esta es la pregunta del millón. Mientras los inquilinos argumentan que muchas averías deberían ser cubiertas por el propietario, estos últimos sostienen que ciertos arreglos son responsabilidad de quien habita el inmueble.

En todos estos casos, el primer paso es avisar al propietario. A continuación, hay que remitirse al contrato, donde debe venir especificada una cláusula sobre reparaciones y averías conforme a lo que estipula la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en su artículo 21, que dice lo siguiente:

"El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil".

Así, de acuerdo con la Ley de Arrendamientos Urbanos, las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso cotidiano del inmueble son responsabilidad del inquilino, no del propietario. Asimismo, el casero no está obligado a cubrir los daños ocasionados por el inquilino o sus allegados si estos han sido causados por negligencia o imprudencia. En principio, se da por hecho que la culpa es del inquilino y la reparación solo correrá a cargo del casero si es capaz de demostrar que el defecto se produjo de forma fortuita, pese a haber actuado con el objetivo de evitar el daño. Sin embargo, si el inquilino ha habitado la vivienda por poco tiempo y las instalaciones son antiguas, las reparaciones que se presenten deberán ser asumidas por el propietario.

“Ante problemas de cierta importancia cuya reparación es urgente para evitar daños mayores o graves incomodidades, la Ley permite que el inquilino realice la reparación y exija luego el pago al arrendador”, explica OCU Fincas y Casas. Pero con una condición: “que exista una comunicación previa al arrendador, y que el desperfecto no haya sido causado por el inquilino o los suyos”.

Si el propietario no cumple con su deber de mantener la vivienda en condiciones habitables, el inquilino podría optar por solicitar la resolución del contrato o incluso pedir una reducción de la renta. Por otro lado, si el inquilino no cumple con sus responsabilidades en cuanto a reparaciones menores o provoca daños por un uso inadecuado, el propietario estará en su derecho de reclamar una compensación económica o descontar los costes de reparación de la fianza al término del contrato.

Casos prácticos

Hay que diferenciar entre las reparaciones necesarias para la "conservación y habitabilidad de la vivienda" y las consideradas "pequeñas reparaciones". OCU Fincas y Casas recopila los casos más comunes y aclara quién deben asumir la responsabilidad.

-Grifos y cisternas que pierden agua. Aunque la reparación corresponde al casero, la demora en solucionarlo puede generar un aumento en la factura del agua, lo cual afecta directamente al inquilino. Por eso, es recomendable actuar rápidamente para evitar un sobrecoste innecesario.

-Atascos en inodoros, fregaderos y bañeras. La responsabilidad de estos daños depende del origen: si el atasco o filtración se debe a un mal uso por parte del inquilino, como una rotura o una obstrucción, este deberá asumir los gastos. Sin embargo, si se trata de un defecto en las instalaciones, será el arrendador quien deba cubrir la reparación. Un criterio útil para determinar esto es la frecuencia de los atascos: si son recurrentes en un corto período de tiempo, podría ser indicativo de un fallo en la instalación que debería solventar el propietario.

-Calefacción, aire acondicionado y electrodomésticos esenciales. A menos que se compruebe un mal uso por parte del inquilino, el propietario es el responsable de garantizar el correcto funcionamiento de estos equipos. Del mismo modo, el mal estado de electrodomésticos esenciales, como el frigorífico, también es responsabilidad del arrendador, siempre que las averías no se deban al desgaste por el uso.

-Caldera. Si hay un defecto intrínseco de la caldera, corresponde al arrendador asumir el coste del arreglo, pero si hay que cambiar unas válvulas por el uso, corresponde al inquilino. Eso sí, siempre que sean gastos de cuantía limitada. Un juez eximió al inquilino de una reparación cuya cuantía equivalía a la mitad de una lavadora nueva. En la práctica conviene negociarlo.

-Pintura, albañilería y bricolaje. Los orificios en las paredes generados por colgar un cuadro o la recolocación de lámparas son ejemplos de pequeñas tareas derivadas del uso cotidiano de la vivienda, y que, por lo tanto, corresponden al inquilino.