Los contratos de alquiler temporal se disparan en las ciudades más tensionadas: el 90% de los inquilinos en Madrid y Barcelona viven bajo esta modalidad
Se dispara la inseguridad residencial en Madrid y Barcelona, las dos grandes ciudades españolas con el mercado del alquiler más tensionado por su alta demanda, baja oferta y altos precios. Conseguir un alquiler de vivienda habitual, con una duración de un año prorrogable hasta cinco años (siete si el casero es una persona jurídica) en estas ciudades es toda una proeza. En cambio, la mayoría de los inquilinos en Madrid y Barcelona, nueve de cada 10, tiene contratos de alquiler temporal, según un informe del Instituto de Investigación Urbana de Barcelona (IDRA), una modalidad de arrendamiento que ha proliferado desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, ya que escapa a los topes de precios y permite obtener mayor rentabilidad.
Aunque hay perfiles que sí se benefician de estos contratos, como los estudiantes que residen fuera de su ciudad natal pero sólo durante el curso escolar o los profesionales que se desplazan durante algunos meses, también hay otros muchos inquilinos que desearían tener un alquiler de vivienda habitual pero que se ven obligados a aceptar uno temporal ante la escasez de la primera modalidad. Esta dinámica les deja a merced de posibles variaciones especulativas y que genera inseguridad residencial, advierte el IDRA.
Una de las principales conclusiones del trabajo es que, desde la promulgación del Decreto Boyer en 1985, el primero que intentó acabar con los contratos de alquiler indefinidos al eliminar la prórroga forzosa y fijar una duración acordada entre propietario e inquilino, las reformas legislativas "han priorizado los beneficios inmobiliarios". Actualmente, solo el 7,65% de los contratos brindan protección contra estas fluctuaciones (contratos de renta antigua y de alquiler social).
"Esta ley, como la de 1994, se aprobó bajo la premisa de que los alquileres indefinidos reducían la oferta, pero esta siguió cayendo durante dos décadas (1985-2007). La tendencia solo cambió con el estallido de la burbuja hipotecaria", ha argumentado el instituto. Por esta razón, ha alertado de que el número de viviendas en alquiler "no varía en función de si el contrato es temporal o indefinido", sino que el factor decisivo es "si la política pública prioriza la compra (como ocurrió entre 1957 y 2007)".
Escalada de precios
Según la Encuesta de Condiciones de Vida (ECV) de 2023, el precio medio del alquiler ha subido un 33,33% en la Comunidad de Madrid y un 30,35% en Cataluña entre 2014 y 2023, mientras que el Banco de España recoge incrementos de entre el 28,5% y el 32,8% entre 2015 y 2022 a nivel estatal. Los datos obtenidos a partir de nuestra encuesta reflejan también un aumento del 23,4% en los precios del alquiler en Madrid y del 18,4% en Barcelona, comparando los precios medios de los contratos firmados hace más de cinco años con los firmados hace menos de un año. En Madrid, el 42,1% de los inquilinos teme aumentos futuros, mientras que en Barcelona, esta preocupación afecta al 26,4%.
Entre los inquilinos que llevan más de cinco años en su vivienda, el 45,5% en Madrid y el 61,1% en Barcelona han experimentado subidas superiores a la actualización anual basada en el Índice de Precios del Consumo (IPC). El incremento del precio de la vivienda en alquiler ha supuesto un creciente esfuerzo para los hogares inquilinos. El 69,7% de los inquilinos de Madrid y el 64,8% de Barcelona dedican más de lo recomendable (30% de los ingresos) al pago del alquiler y suministros. En concreto, casi uno de cada tres destinan más del 50% de sus ingresos al alquiler en estas ciudades.
Como resultado del aumento del precio, lamentan desde el IDRA, la mitad de los inquilinos "queda en situación de pobreza severa relativa tras el pago de la vivienda (menos de 561 euros por unidad de consumo)". El incremento de precios y de alquileres de temporada, a su vez, se traducen en un mayor número de mudanzas: más del 60 % de los inquilinos en Madrid y el 80% en Barcelona se han mudado en los últimos cinco años.
Ante todas este escenario, el IDRA ha elaborado una serie de recomendaciones para que haya regulaciones en favor del inquilino, como adoptar una legislación similar a la de países como Francia y Alemania, con contratos renovables automáticamente, salvo en casos de necesidad por parte del casero o incumplimiento grave.
Los autores del informe también instan a ajustar los precios del alquiler a los ingresos reales de los hogares, con un índice de precios que incluya datos adicionales como el valor catastral, la renta familiar disponible y el desempleo en la zona, y que cuente con un régimen sancionador.