El precio de la vivienda acelera en la recta final del año: sube un 4,4% en el cuarto trimestre y no aflojará en 2025

El precio de la vivienda no se cansa de subir, alentado por un mercado donde la demanda multiplica con creces a una oferta que se hunde. En un 2024 marcado por la escalada de precios, el coste de acceder a una casa ha aumentado un 4,4% en el cuarto trimestre del año respecto al mismo periodo de 2023, según los últimos datos de Tinsa, la principal sociedad de tasación en España. Este encarecimiento, que afecta tanto a viviendas nuevas como de segunda mano, refleja un mercado inmobiliario cada vez más inaccesible y una presión creciente sobre las economías familiares.

La vivienda comenzó el año con un repunte interanual del 3,3% que se moderó al 3,1% en el segundo y tercer trimestre. La puntilla ha llegado en la recta final del año, entre octubre y diciembre, cuando el precio ha crecido por encima del 4%. Considerando las variaciones interanuales registradas en los cuatro trimestres del año, el crecimiento medio del precio de la vivienda nueva y usada en 2024 ha sido de un 3,5%. En tasa intertrimestral, es decir, el cuarto trimestre sobre el tercero, el incremento de precios fue del 2,2%.

Las 17 comunidades autónomas registraron incrementos interanuales de precios, destacando por encima del 6% Baleares (10,8%), Cantabria (8,5%), Canarias (7,1%), Madrid (7,0%), La Rioja (6,7%), Comunidad Valenciana (6,5%) y Asturias (6,4%). Mientras, solo en las ciudades autónomas de Ceuta (-2,5%) y Melilla (-1,5%) los precios bajaron ligeramente respecto al último trimestre de 2023.

En el cuarto trimestre el precio de la vivienda alcanzó un valor medio de 1.846 euros por m2 para situar el importe medio de las nuevas hipotecas en 142.758 euros. El coste por metro cuadrado es muy elevado pero que aún se sitúa un 14,6% por debajo del máximo alcanzado en el cuarto trimestre de 2007. No obstante, Baleares, la provincia de Santa Cruz de Tenerife y las capitales de Palma y Málaga han superado los precios de la burbuja, según los datos de tasaciones. Además, si comparamos este dato con el precio mínimo registrado en verano de 2015, el coste de la vivienda en España se ha encarecido casi un 45%.

Los precios, disparados por las tensiones entre oferta y demanda

El mercado inmobiliario español se encuentra lastrado por una oferta menguante que no es capaz de satisfacer la demanda, cada vez mayor por la mejora de las condiciones de financiación tras las bajadas de tipos de interés del Banco Central Europeo (BCE). “En un contexto de resistencia del empleo, ahorro elevado, normalización del poder adquisitivo de los hogares y restablecimiento de la confianza del consumidor, se espera que el abaratamiento de la financiación continúe estimulando paulatinamente tanto la demanda residencial como la inversión”, destaca Arias", explica Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin. A esto se suma la escasez de previsión en los últimos años ha dificultado la ampliación del parque de viviendas en las zonas de mayor demanda.

Pese a la moderación de la inflación y la estabilización de los salarios, los altos precios de la vivienda han empujado a que los hogares tengan que destinar cada vez más parte de su presupuesto al pago de vivienda. La tasa de esfuerzo teórico de compra -renta que hay que destinar al pago de la primera cuota hipotecaria- aumentó seis décimas en el último trimestre, hasta situarse en el 35,5% de la renta disponible del hogar medio, por encima del 30% recomendado, pero todavía en línea con lo que se considera un nivel de accesibilidad razonable (35%). En concreto, la cuota hipotecaria media se sitúa en 719 euros al mes.

Las provincias más tensionadas son Baleares (67%) y Málaga (58%), en donde un hogar medio necesitaría destinar más del 50% de su renta disponible al pago de la hipoteca de su primera vivienda. Les siguen Cádiz (43%), Madrid (40%), Barcelona (39%) y Alicante (39%).

Tinsa vaticina que, con el comienzo de las bajadas de tipos de interés de referencia por parte del BCE desde junio de 2024, el coste hipotecario debiera irse reduciendo, lo que contribuiría a mantener un esfuerzo razonable. “Sin embargo, la estimulación de la demanda ante una mayor facilidad de acceso a crédito en combinación con el contexto de escasez de oferta actuaría de contrapeso, generando tensionamientos en los precios que continuarán dificultando el acceso en ciertas zonas de concentración de la demanda”, advierte Arias.

Así, Tinsa considera que las compraventas de vivienda continuarán en niveles robustos en 2025, aunque con crecimientos razonables, inferiores al 5%, tanto en volumen como en precios. Las transacciones ya superan la media histórica de 522.000 operaciones por la resistencia del empleo y la recuperación del poder adquisitivo de los hogares.

La vivienda nueva, aún más disparada

Según Sociedad de Tasación, que centra su análisis en la vivienda nueva, los precios experimentarán un repunte interanual del 5,7% en el primer trimestre de 2025 tras el alza del 5,5% anotada en el cuarto trimestre de este año. De esta manera, el precio medio del metro cuadrado de vivienda nueva en España que alcanzó los 3.028 euros en el cuarto trimestre se elevaría a 3.067 euros en el primer cuarto de 2025.

Por autonomías, Cataluña (4.824 euros el metro cuadrado), Comunidad de Madrid (4.673 euros) y País Vasco (3.338 euros) son los territorios con el precio de la vivienda nueva más elevado en España, en cifras absolutas. Respecto al crecimiento interanual, en todos los territorios se experimentan subidas, especialmente en Baleares (6,9%) y Comunidad de Madrid (6,6%).

"El mercado residencial en 2024 ha experimentado un comportamiento desigual, con un primer semestre marcado por la ralentización de la actividad inmobiliaria, seguido de una recuperación progresiva durante el segundo semestre", explicó la directora de Instituciones y Grandes Cuentas en Sociedad de Tasación, Consuelo Villanueva, quien indicó que esta mejora de actividad, favorecida en términos globales por el inicio de la bajada de los tipos de interés por parte del BCE, ha sido especialmente notable en el segmento de vivienda nueva.

Villanueva subraya que la oferta de viviendas se enfrenta a "desafíos estructurales significativos" debido a la escasez de nuevo producto terminado. "Esta situación, caracterizada por unos niveles de oferta muy limitados y unas mejores condiciones de financiación, está acelerando el ritmo de crecimiento de los precios en obra nueva", sentenció.