Cómo invertir en una segunda casa o apartamento y alquilarlo sin enloquecer
Miles de costarricenses sueñan con tener suficiente dinero para invertir en un negocio que genere ingresos pasivos que permitan llevar una vida más holgada y, quizás, lograr una ansiada jubilación temprana.
En esa ambición, la idea de construir un par de apartamentos o una segunda casa es una de las más apetecidas por su confiabilidad y por tratarse de activos que se aprecian con el paso del tiempo. Sin embargo, la falta de experiencia puede hacer que una inversión termine en una quiebra o infinitos dolores de cabeza.
Por eso, en esta edición de Revista Dominical le daremos algunas claves para sobrevivir en el intento.
El tema no es tan sencillo como construir dos apartamentos, poner la mano y empezar a cobrar. Sí, este puede llegar a ser muy buen negocio, pero todos los especialistas consultados afirmaron que gestionar un arrendamiento es casi como tener un segundo trabajo.
Las responsabilidades se acumulan: pagar impuestos, hacer el mantenimiento de la propiedad, gestionar contratos, generar una reserva mínima de la renta en caso de emergencias o reparaciones, pagar cuotas condominales cuando aplique, analizar si se rentará para cortas o largas estancias, pagar servicios, pensar en qué ubicación es mejor comprar o construir e, incluso, considerar si usted como propietario desea disponer de esa segunda vivienda uno o dos fines de semana al año.
Y ese es solo el principio.
¿Qué modelos de negocio existen?
Ramón Coll, presidente de la Cámara de Corredores de Bienes Raíces, explicó a Revista Dominical que la mayoría de personas piensan en invertir en una segunda vivienda con el objetivo de tener una “quinta de recreo” para los fines de semana, sea en una zona rural o costera.
En esos casos, los propietarios rentan la vivienda solamente para estancias cortas, y el dinero obtenido es más una “extra” que ayuda a pagar gastos fijos como servicios o algún crédito.
También está el perfil opuesto, que es el de propietarios que construyen dos o tres hospedajes en zonas turísticas con el fin de explotarlo comercialmente y sacarle el mayor rédito económico. A ellos sí les funciona mantener la vivienda en máxima ocupación.
Además, este último grupo se divide en dos subgrupos.
El primero es de quienes alquilan para estancias cortas en plataformas como Booking o AirBnB; estos obtienen más ganacias, pero su modelo de negocio es mucho más demandante.
Por otro lado, quienes alquilan para estancias largas renuncian a una ganancia más elevada, pero pueden destinar menos tiempo a la gestión del inmueble.
En este punto vale la pena preguntarse, ¿qué tipo de propietario desea ser usted?
“Mi principal recomendación es no comprar una segunda vivienda porque ‘parece una buena oportunidad’, sino porque responde a un propósito claro”
José Daniel Artavia, economista del Banco Nacional
El presidente de la Cámara de Propietarios de Bienes Inmuebles (Caprobi), Pablo Enrique Guier, recomendó que si desea invertir su dinero en una segunda propiedad no se deje cegar por el disfrute que obtendrá de su uso, sino que lo analice fríamente, como cualquier activo económico.
“No se trata de ver si la voy a usar para alquilar, o de segunda vivienda para irme de vacaciones. No. Esta inversión debe analizarse como un activo económico, ¿qué rentabilidad estoy esperando yo de esa inversión? Tengo que hacer un análisis con mucho cuidado y acompañado de personas que conozcan“, explicó Guier.
José Daniel Artavia, economista del Banco Nacional (BN), opinó en la misma línea que Guier.
“Mi principal recomendación es no comprar una segunda vivienda porque ‘parece una buena oportunidad’, sino porque responde a un propósito claro dentro de su plan financiero y patrimonial. La decisión de comprar una segunda vivienda no debe empezar preguntándose cuánto vale la propiedad, sino qué papel va a jugar dentro de su patrimonio y de su proyecto de vida”, declaró el economista.
Artavia recomendó que, antes de comprar una propiedad, usted analice para qué la quiere y, en caso de que la desee para disfrute familiar, valore cuánto la utilizará durante el año y si los gastos asociados son consistentes con su presupuesto.
Si la idea es generar ingresos mediante alquileres de corta o larga estancia, analice con objetividad la demanda, los costos de mantenimiento y el rendimiento que podría obtener.
“Tenemos dudas de que el negocio (AirBnB en la GAM) sea sostenible, creemos que apenas llegan al punto de equilibro, el mercado se está saturando”
Víctor Umaña, presidente del Centro de Estudios del Turismo
El modelo de estadías de corto plazo, sobre todo basado en AirBnB, explotó en los últimos diez años, con especial énfasis en el periodo pospandemia. Si bien en zonas turísticas ya existía, hoy es posible encontrar apartamentos en alquiler incluso en lujosas torres y condominios en pleno San José.
Según datos del Centro de Estudios del Turismo (CET), en Costa Rica hay 48.985 alojamientos de corto plazo activos, los cuales generan $813,5 millones en ingresos anuales estimados.
Víctor Umaña, economista y presidente del CET, explicó a RD que la cantidad de alojamientos disponibles en AirBnB crecieron en 2,2 veces durante la pandemia. Sin embargo, el mercado en la Gran Área Metropolitana (GAM) parece ya estar abarrotado.
“En el caso de la GAM, a diferencia de las costas, la alta oferta no responde a una altísima demanda turística, sino a un factor especulativo: personas que compran para alquilar o revender. Por eso, por las tasas de ocupación y las tarifas que se cobra, tenemos dudas de que el negocio sea sostenible, creemos que apenas llegan al punto de equilibro, el mercado se está saturando”, alertó el especialista.
Umaña detalló que el flujo de turistas hacia Costa Rica se estancó, y los que vienen no buscan hospedarse en San José, sino que optan por alternativas de ultralujo en zonas turísticas, sobre todo en costas. Así, ya no es tan buen negocio optar por una segunda vivienda para alquiler de corto plazo en la GAM.
Ramón Coll refrendó la posición de Umaña.
“No hay datos certeros, pero estoy seguro de que en algunos edificios condominales del sector de La Sabana fácilmente el 30% o 40% de las viviendas están disponibles en AirBnB. Eso ha aumentado muchísimo la demanda, entonces un negocio que hace 8 años dejaba 18% de rendimiento, hoy deja mucho menos. Ya no funciona igual. Por eso algunos optan por alquilarlo en una renta fija: se ganan menos, pero no se molestan”, detalló Coll.
Por eso, Coll enfatizó en la necesidad de analizar muy bien en qué lugar se desea invertir. A diferencia de la Gran Área Metropolitana (GAM), las zonas montañosa y costeras tienen un techo mucho más alto, por lo que aún son rentables, aunque las temporadas bajas siguen siendo un reto importante.
Invertir en una segunda vivienda no es una ambición que esté al alcance o sea buena idea para todos. Que a un amigo le vaya bien no implica que a mí me irá bien. Cada situación es particular.
“Normalmente cuando se compra una vivienda nueva no se le saca tanta plusvalía, yo soy más de la idea de apostar por una vivienda usada a un buen precio, arreglarla y sacarle provecho”
Ramón Coll, presidente de la Cámara de Corredores de Bienes Raíces
¿Qué debo considerar antes de comprar o construir?
Como siempre cuando se habla de dinero, es una cuestión de números. El nivel de rentabilidad que tendrá su inversión dependerá directamente del precio que usted pagó por el lote que compró o la casa que construyó.
“Hay gente que compra muy caro, y hay solo dos formas de recuperar la inversión: la rentabilidad mensual y la plusvalía. Yo puedo comprar en un lugar que no tenga una rentabilidad mensual alta, pero sí tiene una enorme plusvalía porque compré muy muy barato. Al contrario también fuciona”, explicó Ramón Coll.
Pablo Guier, de Caprobi, secundó lo dicho por Coll.
“Solo existen dos tipos de rentabilidades: la ordinaria, que es ingresos mensuales menos gastos y inversión, eso que me queda es la rentabilidad ordinaria. La segunda es la plusvalía, que usualmente está escondida pero es muy valiosa, porque una propiedad es más cara cada año”, detalló Guier.
Sin embargo, ese segundo factor, la plusvalía, no se materializa sino hasta que el dueño venda la propiedad y vea las ganancias.
Son muy pocos los especialistas que tienen el olfato suficiente para apostar por un terreno que, supongamos, en los próximos cinco años aumentará su valor en 30%.
“¡Yo no me atrevería a hacer un proyecto sin la ayuda de algunos amigos que conozco! Y sé que se van a ganar una tajada, pero prefiero eso que arriesgarme"
Ramón Coll, presidente de la Cámara de Corredores de Bienes Raíces
No obstante, sí es posible calcular al menos un valor estimado para conocer una posible ganancia a mediano o largo plazo.
“Normalmente cuando se compra una vivienda nueva no se le saca tanta plusvalía, yo soy más de la idea de apostar por una vivienda usada a un buen precio, arreglarla y sacarle provecho. Cuando compramos nuevo pagamos precios altos y los rendimientos no son tan buenos″, consideró Coll.
Por eso, en todos los factores que hemos desarrollado hasta ahora el factor de la experiencia es fundamental.
“Infravalorar la experiencia es uno de los grandes errores que cometen quienes desean invertir en una segunda propiedad. Este es un mercado de alta competencia, y ese es un derecho de piso que los recién llegados deben pagar”, explicó el presidente de la Cámara de Corredores de Bienes Raíces.
Ahí es donde entran los corredores de bienes raíces, personas técnicas y especializadas que saben analizar ubicaciones, plusvalías, reducción de costos y factores como usos de suelos o impuestos.
“Hay que contratar a alguien, ¿me voy a ganar menos? Sí, pero tengo que pagar por la experiencia, ya luego cuando yo aprenda puedo dejar de pagar, pero al principio tengo que sacrificar un poco. ¡Yo no me atrevería a hacer un proyecto sin la ayuda de algunos amigos que conozco! Y sé que se van a ganar una tajada, pero prefiero eso que arriesgarme", agregó Coll.
Linda Chacón es una escritora y consultora inmobiliaria con años de experiencia y, en su criterio, comprar una segunda casa es la mejor oportunidad para invertir a largo plazo, sobre todo de cara a una posible jubilación temprana.
“Algunas veces hay creencias limitantes y temores que evitan que las personas inviertan, aún teniendo la capacidad económica. Ahora incluso hay proyectos que permiten pagar la prima a plazos, de manera que yo alquilo la propiedad y voy pagando. Por eso no hay que limitarse mentalmente”, declaró Chacón a RD.
Ya tengo mi segunda casa. ¿Ahora?
Inevitablemente, ser propietario también significa ser un sujeto de interés para el Estado, en particular para el pago de impuestos tanto nacionales como municipales. El abogado Pablo Guier, como presidente de Caprobi, es la persona idónea para repasar las principales tarifas a pagar.
“Hay que pagar tres impuestos: impuesto al valor agregado (IVA), impuesto sobre la renta e impuestos municipales.
“El IVA uno se lo cobra al inquilino y lo paga, pero la renta sí la paga uno, y corresponde a un 15% del 85% de los ingresos. O sea, del total de mis ingresos, saco cuánto es el 85% y de ese monto saco el 15% y se lo doy al gobierno, ese es el impuesto a las rentas de capital inmobiliario.
“Finalmente, se paga el impuesto municipal, que anda alrededor del 0,5% anual sobre el valor de la propiedad. Esos son los impuestos, grosso modo”, desmenuzó Guier.
“Es un trabajo de, mínimo, un cuarto de tiempo, porque hay que ser muy organizado y llevar muchos controles”
Pablo Guier, presidente de la Cámara de Propietarios de Bienes Inmuebles
A lo anterior se suma la necesidad de manejar una reserva de entre el 10% y el 15% del alquiler mensual, no solo para emergencias, sino porque, si un inquilino se va, tendrá que soportar uno o dos meses sin recibir la renta, mismos meses en los que tendrá que dar mantenimiento o hasta remodelar.
El economista del Banco Nacional José Daniel Artavia advirtió que, con frecuencia, los compradores se concentran en conseguir un buen precio, pero no piensan en los gastos que acompañan a una propiedad.
“La inversión debe sostenerse con tranquilidad, incluso en períodos donde surjan imprevistos. La verdadera pregunta no es si puede comprar la propiedad hoy, sino si podrá mantenerla durante los próximos años. Un ejercicio sencillo es preguntarse: si mañana mis ingresos disminuyen temporalmente o si la propiedad permanece varios meses sin utilizarse, ¿seguiría sintiéndome cómodo con esta decisión? Si la respuesta es sí, probablemente está frente a una inversión mejor planificada", explicó Artavia.
Por eso, es inevitable que, por pequeño que sea su negocio, tenga una infraestructura mínima y quizás, tenga que pagar por servicios profesionales.
Usted tendrá que estudiar sobre impuestos, deberá comprar una computadora, deberá aprender a utilizar hojas de cálculo y deberá conseguir el contacto, como mínimo, de un contador y un abogado de confianza.
¿No le gusta la idea de hacer toda esa gestión? Hay alternativas, para eso existen las empresas de gestión de alquileres (property management, en inglés), pero tienen un costo adicional.
“Es importante no concentrar una parte excesiva de su patrimonio en un solo inmueble”
José Daniel Artavia, economista del Banco Nacional
Para Pablo Guier, de Caprobi, esta opción es interesante, ya que las empresas administradoras de alquileres son especialistas en el tema y saben eficientizar el negocio. Eso sí, las cuentas tienen que estar claras desde el principio.
“Hay que negociar ese contrato muy claro. Hay que establecer qué van a destinar, cómo lo van a alquilar, quién dará los mantenimientos, quién reinvertirá en la casa, cuál será la utilidad mínima, cuáles serán los cargos máximos aplicables al dueño... Se negocia un contrato muy bueno y así yo solo recibo los beneficios”, explicó Guier.
Ramón Coll, de la Cámara de Corredores de Bienes Raíces, consideró que es una cuestión de comodidad, como la persona que no quiere limpiar su casa entonces contrata a una empleada doméstica para que lo haga. Es útil, pero hay que pagarlo.
“Normalmente la tarifa es de entre el 10% y el 15% del alquiler, sí o sí tengo que renunciar a algo de utilidad. O lo hago yo, pero el costo puede ser mayor“, consideró Coll.
Williams Morey es el director de Administración y Finanzas de Pura Vida Management, una empresa gestora de alquileres que administra entre 90 y 100 propiedades en Nosara, Garza y Ostional, todas estas comunidades de la provincia Guanacaste.
“Nos encargamos del área operativa, mantenimiento del edificio, de jardines, piscinas, áreas exteriores, gestión de las reservas sean para cortas o largas estancias, limpieza entre reservas y atención al huésped. Vemos toda la operación, pero el dueño de la propiedad puede elegir si quiere que le demos uno solo, o todos los servicios”, detalló Morey.
RD le consultó a Morey qué tipo de propietarios son aptos para contratar un servicio como el que brinda Pura Vida Management.
“Depende mucho, hay que analizar dónde se ubica la propiedad, qué amenidades tiene, el nivel de demanda turística en la zona donde se encuentra... Esto es un negocio, existe un riesgo, y si no se hacen estas proyecciones antes de invertir, ese riesgo aumenta”, respondió el entrevistado.
Aproximadamente el 20% de los clientes de Pura Vida Management son ticos, el restante 80% se divide entre propietario de diversas nacionalidades.
El economista José Daniel Artavia concluyó con un simple consejo: “Recuerde que una propiedad es una inversión de largo plazo y de baja liquidez; por eso es importante no concentrar una parte excesiva de su patrimonio en un solo inmueble. No existe una inversión perfecta para todas las personas. La decisión de adquirir una segunda vivienda debe estar alineada con los objetivos y la capacidad económica de cada familia”.