Цены удвоятся? Застройщики не хотят идти в небольшие города

Ситуация усугубится после отмены льготной ипотеки 1 июля 2024 года.

В России планируется наращивать темпы строительства жилья. Но эксперты смотрят на эти планы скептически. Ведь основная часть новостроек возводится сегодня в крупных городах, где спрос и платежеспособность выше. При таком развитии событий к 2030 году цены на жилье могут вырасти вдвое.

Льготная ипотека — только для мегаполисов?

В Рейтинговом агентстве строительного комплекса подсчитали: в России 69% городов живут без новостроек. К апрелю 2024 года жилья не строилось в 771 городе с суммарным населением 21,2 млн человек. Соответственно, льготные виды ипотеки, которые распространяются только на новые квадратные метры, на этих территориях не работают.

Причина того, что застройщики не идут в небольшие города либо же строят в них очень мало, проста. Девелоперам трудно «раскачать» невысокий спрос. Найти покупателя на свой проект в мегаполисе гораздо проще.

«Пожалуй, одна из содержательных претензий к льготным программам в том, что они не только не снимали территориальные диспропорции, но и усиливали их. Крупные города получали преимущества, а в мелких почти ничего не строилось», — заместитель руководителя по аналитике Российской гильдии риэлторов Михаил Хорьков.

Как только будет отменена программа льготной ипотеки с господдержкой, рынок малых городов рискует вообще потерять привлекательность для застройщиков. Но это не значит, что небольшие территории вообще не заметят сворачивание льготных программ или изменения требований по ним.

«Часто жители малых и средних городов приобретали квартиры в ближайшем областном центре. Кто-то для детей, кто-то для себя, кто-то с инвестиционной целью. Поэтому отмена льготной ипотеки в итоге будет заметна и для жителей малых и средних городов», — уточнил Хорьков.

Сколько нужно строить?

Кандидат в вице-премьеры Марат Хуснуллин заявил, что в России вполне возможно возвести к 2030 году миллиард квадратных метров жилья. Задача кажется особенно амбициозной с учетом того, что Минстрою предлагается развивать территории не точечно, а комплексно — со всей необходимой инфраструктурой.

«За четыре года 388 млн квадратных метров сдано жилья. Мы набрали просто небывалые темпы. В результате этой работы у нас обеспеченность к 2030 году станет 33 метра на человека. Но самое главное, выйдя на 120 млн квадратных метров в год, мы потом еще 6 лет должны этот темп держать. Тогда у нас обеспеченность будет 38 метров на человека, что позволит действительно качественно улучшить жизнь наших граждан», — заявил Хуснуллин.

Однако сами девелоперы считают заявленные планы труднодостижимыми.

«Альтернативы поддержанию текущих темпов жилищного строительства и даже их увеличению у России просто нет, — уверен управляющий партнер "Живой Комплекс LES" Олег Дедков. — Две основные причины: синергетический характер девелопмента, являющегося "стартером" для целой цепочки смежных отраслей, и стремительное физическое и моральное устаревание имеющегося жилищного фонда, который банально необходимо замещать, если власти не хотят получить социальный взрыв. Кроме того, индивидуальное жилищное строительство уверенно занимает более половины в общей статистике ввода жилья. Это указывает на "народный" характер отраслевого роста и наличие органического спроса на "квадраты"».

Эксперта также настораживает мутация типологии городского жилья в Москве и Санкт-Петербурге. Средняя площадь квартир снижается, опережая даже минимализм «хрущевок».

«Все-таки надо задуматься не только об общем количестве жилья, но и о его качестве. Построить сотни миллионов квадратных метров "человейников" к 2030 году с разделением россиян на городских орков и загородных эльфов — картина не самая сказочная», — резюмировал Дедков.

Ждать ли дефицита новостроек?

По словам Хорькова, в какой-то момент предложения по российским новостройкам, действительно, могут уступать спросу. Но острой нехватки жилья, скорее всего, не будет, поскольку на фоне возможного сокращения предложения спрос из-за отмены льготных программ тоже «сожмется».

«Но это краткосрочный эффект. Дальше начнется процесс выравнивания пропорций между спросом и предложением. А дальше рынок без льгот будет возвращаться к прежним, дольготным пропорциям», — пояснил собеседник.

Что будет с ценами на новостройки, если следовать плану возвести к 2030 году миллиард «квадратов»? Дедков полагает, что есть все основания готовиться к серьезному росту стоимости.

«Инфляция сейчас — один из драйверов роста для инвестиционно-строительной отрасли. Недвижимость считается товаром максимально длительного пользования, ведь даже состоятельные люди меняют дом и квартиры не чаще, чем раз в 10 лет. С учетом фиксируемого большинством наблюдателей с 2023 года роста показателей оплаты труда в российской экономике, рост стоимости недвижимости, прежде всего в регионах — неизбежен, и к 2030 году этот показатель вполне может удвоиться», — подытожил он.