Как защитить добросовестных продавцов и покупателей недвижимости, заблокировать возможности мошенников
После истории с квартирой Ларисы Долиной многие суды решили, что иски по статьям 178 и 179 ГК РФ относятся строго к схемам с недвижимостью, поэтому удовлетворению, пристальному рассмотрению и детальному исследованию не подлежат. При любой возможности в таких исках лучше отказывать… Но что делать тем, кто действительно стал жертвой мошенников и, из-за кейса Долиной, фактически оказался лишен возможности защищать свои права в суде? 07 июля 2026 года во Втором кассационном суде общей юрисдикции состоялось заседание по кассационной жалобе Марины Олейник на решение Хамовнического районного суда от 29.08.2025 г. и апелляционное определение с Мосгорсуда. Женщина пыталась оспорить сделку по продаже ее московской квартиры, которую брат подал без ее ведома, из-за чего Марина лишилась по схеме "черных кредиторов". Второй кассационный суд отказал в удовлетворении кассационной жалобы...
Марина Олейник когда-то помогла двоюродному брату, Сергею Бызову, решить проблемы с финансами и жильём, выкупив у него квартиру в ЦАО Москвы с рассрочкой платежа и использованием материнского капитала. Так как Марина продолжала проживать в Череповце, то они договорились, что брат с семьёй будет жить в квартире и нести все расходы по её содержанию, включая оплату налогов. Позднее брат снова обратился за помощью к ней, и женщина снова согласилась помочь, поскольку находилась со всей семьёй
Бызовых в добрых семейных отношениях – в этот раз брат попросил доверенность на предоставление квартиры в качестве залога под банковский кредит. Тогда Марина угрозы своему имуществу в просьбе брата не усмотрела, но брат, оказывается, взял займ у «чёрного кредитора» под залог недвижимого имущества и только 13 лет, когда брат скончался, Марина узнала, что она больше не собственница квартиры!
Так женщина, которая считала, что капитализирует свои честно заработанные деньги в Московской квартире для студенческого будущего сыновей, которых она растит одна, узнала что она уже 12 лет, как она не собственница своего жилья, что многодетная семья брата, все эти годы проживает в квартире, переоформленной на третье лицо, которое кроме её брата никто и никогда не видел! После смерти брата в 2025 году Росгвардия обязала семью вскрыть сейф с его охотничьим оружием и только тогда Марина узнала, о факте мошеннических действий Бызова и Новикова (покупателя-кредитора), но было поздно.
Почему поздно? Да потому, что суды общей юрисдикции посчитали срок исковой давности пропущенным и сочли, что Марина раньше должна была понять, что квартира ей больше не принадлежит. Как? Например, запросив справку из ЕГРН или проанализировав счет на оплату налогов… дескать плательщик должен знать и понимать, на какой объект какая сумма начислена и, если ты оплатил общую сумму выставленных налоговых платежей, не уточнив в личном кабинете ИФНС, за что ты конкретно платишь, то ты рискуешь лишиться жилья и, самое главное, утратить свои права на судебную защиту.
Срок исковой давности является способом защиты добросовестного участника гражданского процесса, и категорически не должен применяться к лицам, заведомо заключавшим сделку для причинения ущерба другой стороне. Согласно ст. 10 ГК РФ о презумпции добросовестности Олейник, пытаясь защищать свои права, обратилась в правоохранительные органы, которые правомочно указали, они не разрешают споры в гражданском процессе. Но чтобы обратиться в суд с иском по гражданскому делу, нужно самостоятельно собрать пакет документов и доказательств, чтобы обосновать свои исковые требования. Что, собственно, и сделала потерпевшая. Но не всегда истец имеет возможность собрать все нужные документы, так как основная информация содержит персональные данные и предоставляется только официальным органам власти. Но вот какой казус произошёл: хотела помочь брату, брат хотел получить оборотные средства на один год у частного кредитора, а в итоге брат, ведомо или неведомо, лишил сестру имущества! А «чёрный кредитор» из Подмосковья, затаившись на срок исковой давности длительностью в 10 лет, заработал двухкомнатную квартиру, пусть и расположенную на первом этаже неэлитного дома, но зато в самом элитном районе г. Москвы. Для этого не нужно иметь много денег, достаточно много хитрости, алчности, недобросовестности.
01 июля 2026 года Верховный суд РФ дал разъяснения правоприменения в категории дел по спорам о признании сделок недействительными на основании заблуждения продавца недвижимости, которые обобщили названием «схема Долиной». Казалось бы, основание иска Олейник прямо противоположное основанию иска Долиной, но регулируются оба случая одной нормой Закона. Получается, что и Долина, которая самостоятельно продав квартиру, а потом отдав деньги третьим лицам, решила получить обратно свою недвижимость, не возвращая денег покупателю, и Олейник, которая выдавала брату нотариальную доверенность для получения кредита под залог своей квартиры, не знавшая 13 лет, что её квартира переоформлена на кредитора по притворной сделке за треть рыночной стоимости, защищают свои права в рамках гражданского процесса на основании одних и тех же норм. Весь народ ликовал, когда ВС РФ справедливо и законно отменил решение и определения всех инстанций по иску Долиной, но как быть с остальными? Суды первой инстанции теперь стараются отказывать в исках данной категории по данной статье, тем более что Верховный суд в своих разъяснениях дал им такую возможность.
Марина Олейник попала в ситуацию, когда её обманули, тщательно скрывали обман, фактически в отношении неё были произведены мошеннические действия её представителем и представителем покупателя её квартиры. И если в УПК РФ есть ст. 44, которая чётко регулирует права гражданского истца в уголовном процессе, то ГПК РФ не содержит нормы, которая прямо давала бы суду право в рамках гражданского процесса возбудить уголовное дело. Так как Гражданское судопроизводство направлено на разрешение споров о гражданских правах и обязанностях (например, взыскание долга, раздел имущества). А уголовное судопроизводство занимается выявлением и наказанием преступный деяний. Однако суд имеет полное право, изучив материалы дела, представленные доказательства и иные документы, выявить в действиях ответчика признаки преступления (например, мошенничество), и вынести частное определение или постановление о направлении материалов в правоохранительные органы для решения вопроса о возбуждении уголовного дела или приостановить производство по гражданскому делу до разрешения уголовного вопроса.
Кроме того, в праве есть такое понятие как казуальность— это когда у сделки есть чёткая правовая цель («зачем?»), и от того, законна ли и достигнута ли, напрямую зависит, будет ли сделка считаться действительной. При совершении сделки купли-продажи продавец передаёт товар, покупатель платит деньги, но, если продавец не передал товар, а покупатель не получил деньги – в чем была суть сделки? В большинстве обычных сделок закон «смотрит в корень»: есть ли реальная, правомерная цель, и, если её нет — сделку можно оспорить. В случае с Мариной Олейник никаких денег она не получала, а покупатель не только не осматривал квартиру и не вносил задаток, но и никак не проявлял себя более 10 лет (вплоть до смерти Сергея
Бызова, который ему ту квартиру и продал, введя сестру в заблуждение).
Сделок купли-продажи квартир, прикрывающих чёрное кредитование, ежегодно заключается огромное количество. В каких-то случаях кредиторы страхуют себя, добросовестно исполняют договорённости, в других – откровенно мошенничают, изымая недвижимость у граждан за бесценок. Право разобраться в этом дано суду и правоохранительным органам, но правоохранители часто классифицируют такие сделки как гражданский спор, а суды - ищут причину не вникать глубоко в проблему и отказать в иске. Особенно после нашумевшего дела Долиной.
Людей, пострадавших по схожей схеме, в Москве не мало и практика разрешения таких споров не только отказом в исковых требованиях, но и в вынесении ответчикам решений по восстановлению нарушенных прав истцов, признанием их недобросовестными, обязывании их исполнять требования согласно закону, резко снизила бы загруженность судов по таким делам. А также не дала бы возможность расти криминальной составляющей в области сделок с недвижимостью. Но Марину Олейник лишили права бороться за свои права в состязательном процессе по формальному признаку - сроку исковой давности - который неверно исчислили, не указали на нужную норму закона. По факту ни в одной инстанции, ни доводы, ни документы, прикрепленные к делу, не были исследованы, ответчика не опрашивали и не требовали доказательств его добросовестности. Просто проявили формальный подход с минимальными энергетическими затратами! Без жилья остались две семьи, где есть несовершеннолетние дети, а покупательная которого по запросу суда первой инстанции пришёл целый том исполнительных производств по разным схемам, приобрел квартиру в центре…
Представители Марины Олейник планируют обращаться ВС во главе с Борисом Красновым – может быть, эта – последняя - инстанция разберётся с проблемой «чёрных кредиторов» также, как разобралась с проблемой недобросовестных продавцов квартир!