В деловых кластерах Москвы квартиры заняли 90% предложения новостроек
Доля квартир в первичном предложении деловых кластеров Москвы достигла 90%, тогда как на апартаменты приходится 10%. Годом ранее соотношение составляло 88% и 12%. В ближайшие годы структура предложения продолжит смещаться в сторону квартир: по оценке ГК «Сумма Элементов» и департамента жилой недвижимости CORE.XP, к 2028 году их доля может вырасти до 95%, а к 2031 году — приблизиться к 97%.
Тенденция особенно заметна в Москва-Сити и его ближайшем окружении, Павелецком и Белорусском деловых коридорах, а также в развивающихся деловых локациях Даниловского района и Калужского делового коридора. Эти территории постепенно переходят к модели смешанной городской среды, где офисная функция дополняется постоянным жильем, сервисной и общественной инфраструктурой.
Одним из ключевых факторов изменения структуры предложения эксперты называют регулирование рынка. После введенного в октябре 2024 года запрета на строительство апартаментов для длительного проживания новое предложение этого формата существенно ограничено. При этом ранее согласованные проекты продолжают реализовываться.
«Сегодня появляются новые форматы на стыке жилой, гостиничной и офисной недвижимости. В жилых комплексах все чаще появляются консьерж-сервис, велнес-инфраструктура, клубные гостиные, лаунж-зоны, коворкинги и пространства для деловых встреч. Одновременно растет предложение индивидуализированных форматов — квартир с террасами, пентхаусов и клубных этажей», — отмечает коммерческий директор ГК «Сумма Элементов» Максим Лучников.
Развитие такой инфраструктуры позволяет адаптировать жилые проекты к специфике деловых районов: часть рабочих и повседневных сценариев переносится непосредственно в жилой комплекс. В результате деловая локация становится востребованной не только в рабочие часы, но и для постоянного проживания.
«Все больше внимания уделяется сервисным и гибким офисам с готовой рабочей инфраструктурой под управлением оператора. Отдельное направление — сервисные апартаменты и резиденции с гостиничным обслуживанием, которые могут использоваться как инвестиционный актив с передачей объекта в управление оператору», — комментирует директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP Екатерина Ломтева.
Переход от апартаментов к квартирам одновременно повышает требования к проектированию. Жилые проекты должны учитывать нормативы для постоянного проживания, обеспечивать необходимые параметры инсоляции, шума, вентиляции и инженерных систем, а также предусматривать полноценные входные группы, общественные пространства и разделение потоков жителей и пользователей коммерческой инфраструктуры.
В перспективе структура предложения будет постепенно обновляться: апартаменты будут сокращаться по мере завершения продаж в ранее запущенных проектах, тогда как большая часть нового девелопмента в деловых кластерах уже формируется в жилом статусе. Массовая реконцепция качественных офисных объектов в жилье при этом выглядит менее вероятной на фоне дефицита востребованного офисного предложения в ключевых деловых локациях.
Исследование подготовлено ГК «Сумма Элементов» совместно с департаментом жилой недвижимости CORE.XP.