Благоприятный момент

Для покупки зарубежной недвижимости с помощью ипотеки сейчас самый подходящий момент. Во-первых, во многих странах за время кризиса цены значительно понизились. И хотя в ряде регионов/городов (Лондон, Париж, Сингапур и др.) цены уже понеслись вперед, тем не менее продавцы в большинстве случаев идут на уступки покупателям. Во-вторых, процентные ставки по кредитам остаются очень низкими.

Так, согласно данным компании RICS, в Германии средняя процентная ставка составляет сейчас 3,99% в год, во Франции — 4,18%, в Италии — 3,3%, Испании — 3,1%. При этом некоторые банки, привлекая клиентов, предлагают еще более низкие ставки. Например во Франции минимальные ставки начинаются от 3,16-3,34%. Низкие ставки и во многих других странах. К примеру, в США они колеблются в пределах 2,9-4,6%, Канаде — 2,64-5,69%, Швейцарии — 1,22-4,5%, Бразилии — 3,1-4,62%, Сингапуре — 1,61-3,75%. Оформление кредита обычно стоит 1-1,5% от выдаваемой суммы, иногда — 2%. При этом банки требуют, чтобы ежемесячные выплаты по кредиту не превышали 35-45% от ежемесячной зарплаты/дохода заёмщика. Как правило, максимальный возраст заёмщика на момент погашения кредита не должен превышать 65-70 лет. То есть, если человек берёт ссуду со сроком погашения, допустим, 20 лет, то ему должно быть не более 45-50 лет.

В Греции годовая процентная ставка составляет 4,5- 5,7%. Во всех банках порядок выдачи ссуд разный. Многое зависит от того, насколько убедительные документы о своей платежеспособности предоставит заёмщик. Он может рассчитывать на получение 65-80% от полной стоимости покупаемой недвижимости. Максимальный срок погашения долга — 25 лет. Минимальная сумма кредита — 10 000-25 000 евро, максимальная — 5 млн евро.

На Кипре ставка приблизительно такая же, как и в Греции: 4,25-5,75%. Минимальная сумма кредита — 10 000 евро, максимальная — 1 млн евро. Срок погашения 10-15 лет. Сумма кредита — 70% от цены жилья.

В Италии банки выдают кредит в сумме до 70-80% от стоимости приобретаемой недвижимости. Процентная ставка — 3,1-4,5% в год. Срок погашения — 5-25 лет и даже 30 лет. Минимальная сумма кредита — 50 000 евро.

В странах Восточной Европы ипотека только начинает развиваться. Доля ипотечного кредитования в валовом внутреннем продукте (ВВП) составляет там лишь несколько процентов, в то время, как, например в Британии, Дании и Нидерландах этот показатель превышает 90%. И если в западных странах ипотечное кредитование — это хорошо отлаженный и отработанный механизм, то в восточных — всё только начинается.

Соответственно и ставки в странах Восточной Европы в целом выше. В Болгарии средняя годовая процентная ставка держится на уровне 7,5%. Сумма ипотечной ссуды составляет 50-75% от полной стоимости недвижимости. Стоимость оформления кредита — 1000-2 000 евро или 1-1,5% от суммы кредита. Минимальный размер кредита — 40 000 евро. Срок погашения — 5-15 лет. Болгарские банки выдают кредит только под недвижимость, которая застрахована от пожаров, землетрясений и наводнений. Если кредит погашается досрочно в течение первых трех лет, то взимается «штраф» — 1-3%.

В то же время многие банки в Болгарии предлагают выгодные программы. Например First Investment Bank (FIBank) не облагает заёмщиков штрафными санкциями, если те погашают кредит досрочно. Ссуда может погашаться равными долями каждый месяц без каких-либо дополнительных выплат банку (некоторые банки взимают плату за обслуживание кредита и за его закрытие). Соответственно и годовая процентная ставка предлагается в этом банке ниже средней.

В Чехии максимальная сумма кредита — 85%, срок погашения — 5-20 лет. Годовая процентная ставка — 6,32-7,05%.

В Хорватии, популярность которой среди иностранцев с каждом годом растёт, также растут и объёмы ипотечного кредитования. И это в основном заслуга граждан Западной Европы, которые привыкли приобретать жильё, в том числе и второе, с помощью ипотеки. А зарубежных покупателей здесь очень много. Так, в административном округе Истра их доля среди всех покупателей жилой недвижимости составляет 33%, в округе Приморье-Горски-Котор — 26%, а в округе Сплит-Далмация — 12%. Среди иностранных граждан, которые владеют хорватской недвижимостью, больше всего немцев — 55%, затем следую австрийцы (16%) и англичане (6%). Они и являются главными пропагандистами ипотеки в Хорватии. Годовая процентная ставка по ипотечному кредиту составляет в Хорватии около 7%. Максимальная сумма кредита — 60-70% от полной стоимости недвижимости. Максимальный срок погашения — 15 лет.

В Турции в прошлом году доля ипотечного кредитования по отношению к ВВП составила 5%. И это огромный успех, потому что в 2009 году эта доля составляла 4%. Это, во-первых, означает, что кризис преодолён, во-вторых, что спрос на жильё и банковские услуги быстро растёт. Заёмщик может получить в банке кредит в объёме до 85% от полной стоимости покупаемой недвижимости. Минимальная сумма кредита — 30 000-40 000 евро в зависимости от банка. Максимальный срок погашения — 20 лет. Процентная ставка колеблется в пределах от 4,8 до 7,9% годовых в зависимости от конкретных условий. Оформление кредита стоит приблизительно 1,5% или 1 500-2 500 евро. Ссуды выдаются в твёрдой валюте. Это могут быть японские иены, швейцарские франки, английские фунты стерлингов, доллары или евро. Минимальный возраст заемщика — 24 года. Срок погашения — 5-20 лет. Ежемесячные выплаты по кредиту не должны превышать 45-60% от ежемесячной зарплаты/дохода заёмщика.

Основные параметры ипотечных кредитов в некоторых странах Европы:

Страна	Размер кредита (% от полной стоимости недвижимости)	Мин. сумма кредита (в евро или эквивалентной сумме в др. валюте)	Пред. размер ежемес. ипот. платежей от размера ежемес. зарплаты/дохода заёмщика (%)	Срок погашения кредита (лет)	Макс. возраст заёмщика при погашении кредита	Ср. год. ставка по кредитам в твёрдой валюте (%)
Болгария	50-75	40000	50	5-15	70	7,5
Греция	50-80	10 000	40	3-25	70	4,9
Испания	40-80	50000	35	5-40	80	3,1
Италия	50-80	50 000	30	10-30	75	3,3
Кипр	50-70	10 000	40	5-15	65	4,9
Турция	50-85	30 000	45-60	5-20	75	4,8
Хорватия	40-70	нет	65	5-15	65	6,9
Чехия	60-85	40 000	40	5-20	70	6,5