Реновации старых кварталов требуются новые участки

Вместе с 2019 годом завершается и первая городская программа реновации. Первый блин вышел комом, но полученный опыт в будущем пригодится другим застройщикам. Программа реновации продолжится

Программа реновации в Петербурге стартовала в 2009 году. Именно тогда представители городской администрации подписали с двумя компаниями – «СПб Реновация» и «Воин-В» – десятилетний договор. Первой компании досталось 22 квартала в девяти районах города общей площадью свыше 900 гектаров. Второй – несколько микрорайонов в Ульянке. По факту реновация началась только на шести адресах, на остальных 17 территориях программа практически была остановлена. О ПРИЧИНАХ  Руководитель службы по работе с госорганами компании «СПб Реновация» Дмитрий Михалев перечисляет основные сложности в работе. «Во-первых, синдром последнего жильца. Сегодня нет юридических механизмов, исключающих случаи шантажа застройщика со стороны частных собственников, которые выдвигают далекие от адекватности требования за свое жилье и отказываются от переезда в новые дома», – говорит он. В Москве для решения этого вопроса разработаны механизмы, которые допускают принудительное расселение при предоставлении равнозначных помещений или равноценной компенсации нанимателям и собственникам освобождаемых помещений в многоквартирном доме. «Для этого разработана законодательная база, которая работает в столице, но не работает в Петербурге», – добавляет Дмитрий Михалев. Еще одна проблема – отсутствие стартовых пятен. «Для запуска процесса реновации в квартале нужен стартовый участок. По мере изменения законодательных нормативов и строительства новых домов вне рамок программы реновации стартовые участки были использованы под другие нужды. Где-то свободный участок был отдан под внутриквартальную зону озеленения, где-то из-за снижения максимальной высотности стало невозможным построить достаточное количество квартир для расселения следующей очереди, – рассказывает собеседник. – Проблема дефицита земельных участков приняла широкий масштаб. Был случай, когда участок под школу город отдал под другое учебное заведение, то есть формально назначение участка сохранилось, но пятна для школы в квартале не осталось». Эксперт считает немаловажным изменение правил игры в части градостроительных ограничений. «Меняющееся законодательство вносило много коррективов в ход реновации в Петербурге. Понижалась максимальная высотность зданий, повышался коэффициент использования территории, росли нормативы по местам в детских садах и школах, расширялись зоны регулируемой застройки. Все это усиливало нагрузку на застройщика, затрудняя строительство и расселение», – резюмирует Дмитрий Михалев. БОЛЬШОЙ ИНТЕРЕС  Несмотря на все сложности, «СПб Реновация» и «Воин-В» хотели остаться в программе. Начиная с конца прошлого года обе компании через суд доказывали, что срыв сроков выполнения контракта произошел не по их вине. Повезло не всем: «СПб Реновации» удалось доказать свою правоту и продлить договор на 10 лет. «Воин-В» не смог склонить Фемиду на свою сторону и завершает работу в кварталах в Ульянке. Как сообщили в Комитете по строительству, у компании остались действующие разрешения на возведение нескольких домов, но они истекают в конце этого года. Выходить на новые стройки в рамках проекта реновации застройщик уже не сможет. В компании сетуют, что большую часть времени должны были разбираться в судах с градозащитниками, а не заниматься строительством. К слову, весной 2016 года вышла и вовсе некрасивая история: правоохранители задержали одного из депутатов за крупную взятку, которую ему передал руководитель компании «Воин-В» якобы за то, чтобы ему не мешали строить.  ПАРЛАМЕНТСКИЙ ХОД  Между тем группа депутатов городского парламента внесла поправки в региональное законодательство. Во-первых, они посчитали возможным переселение жителей домов не в пределах квартала, подлежащего развитию, а в пределах территории внутригородского муниципального образования, в границах которого располагается реновируемый квартал. Во-вторых, учли необходимость предоставления застройщику стартового пятна в границах муниципального образования целевым образом и ввели требование о поэтапности программы реновации. Соблюдение этого принципа заставит застройщика при разработке «рентабельных» пятен не забывать о реновации менее выгодных участков. Парламентарии подготовили собственный вариант федерального закона о реновации жилищного фонда и даже сумели провести его через городской парламент в первом чтении. Депутат Законодательного собрания Денис Четырбок, один из разработчиков законодательных инициатив, считает, что, несмотря на отрицательный опыт, развивать программу реновации в Петербурге необходимо: рано или поздно хрущевки выработают свой ресурс. В лучшем случае они потребуют реконструкции, в худшем – обветшают и придут в негодность, а это означает расходование бюджетных средств в рамках уже других городских программ.  О необходимости развивать программу реновации говорит и руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов: «В Петербурге количество земельных участков в привлекательных для покупателей местах, в первую очередь поблизости от действующих станций метро, ограничено, поэтому реновация может быть одной из перспективных форм девелопмента». Ранее депутаты Госдумы РФ предлагали проводить реновацию исключительно за счет бюджетных средств. По мнению петербургских парламентариев, эта схема работает только в Москве с ее большим бюджетом. В бюджетах регионов таких средств никогда не будет.