Два месяца рынка земли: ничего не понятно, но все идет по плану

В конце августа Министерство аграрной политики провело пресс-конференцию "Два месяца рынка земли - первые результаты". Кульминацией мероприятия стала презентация информационно-аналитического бюллетеня "Обзор состояния земельных отношений в Украине". Публикуя до этого только краткие статистические сводки, профильное ведомство наконец-то выдало на-гора некий аналитический документ. Бюллетень является не только детализированным и более подробным разбором ситуации на рынке земли, но и отражением глубины аналитической мысли ответственных чиновников.  Что происходит на украинском рынке земли сельскохозяйственного назначения и что в "головах" отечественных земельных аналитиков и реформаторов, - в разборе Vesti.ua. Мобилизация "аналитической элиты" Прежде чем перейти к анализу документа, стоит уточнить, что над информационно-аналитическим бюллетенем совместно работали: Министерство агрополитики, Госгеокадастр, Центр исследований продовольствия и землепользования Киевской школы экономики (КШЭ). Привлечение КШЭ к систематизации и анализу данных рынка выглядит, мягко говоря, решением очень странным. К общей команде аналитиков, куда логичнее было бы подключить специалистов Института землепользования НААН Украины. Но вместо государственной научной организации Минагропрод обратился к частной структуре с крайне неоднозначным профессиональным реноме.  Напомним, что президентом КШЭ является известный "библиофил" и экс-министр экономики Тимофей Милованов. В целом, это очень наглядный пример отношения власти к отечественной научной среде, которая ценится государственными мужами куда меньше, чем коммерческое объединение "грантоедов". Ключевые показатели и странные тезисы  Однако перейдем непосредственно к разбору бюллетеня. В заглавной таблице с ключевыми показателями в глаза бросаются сразу несколько пунктов. Во-первых, в государственном земельном кадастре до сих пор не зарегистрированы почти 25% от всех сельскохозяйственных земель в стране. Еще в 2019 году команда земельных реформаторов уверяла общественность, что процесс наполнения Госкадастра будет завершен на 100% к середине лета 2020 года. Во-вторых, показатель среднего размера арендной платы за пользование землей (частной собственности) приведен в таблице с учетом данных по состоянию на начало этого года. Чиновники заявляли о том, что запуск рынка повысил арендные ставки, и у сельских жителей - пайщиков из-за этого повысились доходы. О повышении роли земли в структуре доходов селян указано и в данном бюллетене. Однако аналитики и реформаторы не потрудились подкрепить бесформенные словесные мантры конкретикой актуальных данных.  Под таблицей показателей, сборная команда аналитиков привела ключевые месседжи, в качестве некой преамбулы бюллетеня. "После фактически 20-летнего перерыва, во время которого действовал запрет на куплю-продажу почти 38,5 млн га земель с/х назначения (или 90% всех земель с/х назначения и 66% всей территории Украина), восстановлена историческая справедливость, и теперь граждане Украины получили полноценное право распоряжаться своими земельными участками", - многообещающе гласит первый месседж. Какую именно, и в чем конкретно заключается "историческая справедливость", которую авторы документа провозглашают посредством открытия рынка, не совсем понятно. Если это отсылка к исторической справедливости лозунга большевиков (придуманного эсерами) в части "Земля – крестьянам!", то возбудиться по этому поводу должен, как минимум, Институт национальной памяти и СБУ. Если "исторической справедливостью" аналитики называют возможность распродать 66% территории Украины, то у СНБО есть веский повод провести чрезвычайное экстренное заседание и заняться излюбленным "санкционным таргетированием”. Кроме исторической справедливости, как считают авторы бюллетеня, "перезапуск" рынка земель с/х назначения будет способствовать запуску рынка кредитования под залог с/х земель, повышению производительности аграрного сектора и диверсификации его производства, от сырья до более высокомаржинальных отраслей аграрного сектора". С ожиданиями роста кредитования под залог земли все еще более-менее понятно. Однако каким образом возможность купли-продажи земли способствует повышению производительности, технологизации и развитию перерабатывающей отрасли АПК (или возрождению животноводческого сегмента), команда аналитиков не поясняет.     Таинственные "внештатные" ситуации и особенности "привыкания" к рынку Очень интересной оговоркой в бюллетене является упоминание неких "внештатных" ситуаций и "проблемных вопросов”, возникших из-за эффекта "новизны", необходимости "привыкнуть" к рынку, и отсутствия у участников "опыта заключения сделок купли-продажи". Привыкнуть можно к геометрически возрастающей некомпетентности отечественных управленцев с каждым новым составом правительства, а правила и законы рынка нужно знать.  Касательно проблем, авторы указывают, что "одним из таких вопросов стало подключение нотариусов к Государственному земельному кадастру". Характер и причины этих проблем не детализируются. Во-первых, то, что авторы бюллетеня оправдывают проблемы работы рынка "отсутствием опыта заключения сделок" у участников, выглядит максимально нелепо и неправдоподобно.  Ситуация с нотариусами – это очень интересная и отдельная тема. Отметим только то, что Министерство и Госгеокадастр отвечают за авторизацию доступа нотариусов к базе данных, как и за формирование профессиональных и прочих критериев допуска. Далее авторы аналитического бюллетеня приводят крайне скупую детализацию по сделкам купли-продажи, указывая следующие особенности: покупателями выступали преимущественно физические лица; однако незначительная часть бывшей "неподмараторной" земли приобреталась юридическими лицами; более половины сделок (по площади) зарегистрированы в отношении бывших "подмораторных" земель; по типу угодий, подавляющее большинство сделок (77%) заключены в отношении пашни, еще 13% сделок - в отношении пастбищ и сенокосов. В целом, кроме некоторых сведений о сделках в разрезе регионального рейтинга областей, на этом вся детализация и аналитическая "расшивка" информации о рынке земли исчерпывается. Расплывшийся ценовой фокус  Последний блок бюллетеня посвящен вопросу цены земли, который аналитики называют одним из "основных элементов прозрачности и эффективности рынка земель". В таблице ключевых показателей указано, что средняя цена за один гектар составляет чуть больше 30,3 тыс. гривен. Однако далее авторы отмечают, что "большинство сделок "кучкуется" в интервале 10-11 или от 22 до 60 тыс. грн за гектар". Но самым поразительным стало признание факта, что из всех сделок купли-продажи участков менее половины – имеют записи о цене. Более того, указано, что "даже для существующих записей, формат записи цены может отличаться, что усложняет работу с данными и повышает риск ошибок". То есть, во-первых, у государства нет данных о ценовых параметрах в отношении более 50% из 22,5 тыс. сделок. Во-вторых, часть имеющихся данных может быть серьезно "искажена". Де-факто это означает, что декларируемый чиновниками показатель средней цены за гектар – попросту нерелевантный. Исходя же из логики самих авторов бюллетеня, что показатель цены земли является "основным элементом прозрачности и эффективности рынка земель", следует сделать выводы о его призрачной эффективности. По итогу разбора информационно-аналитического бюллетеня "Обзор состояния земельных отношений в Украине" можно констатировать: отсутствие де-факто обзора; никаких условий и технических регламентов запуска рынка не было изначально;  отсутствие у государства достоверных данных о состоянии и характере земельных отношений; неспособность ответственных государственных органов организовать элементарный статистический мониторинг земельного оборота; Министерство агрополитики не имеет даже приблизительного представления о том, что вообще происходит на рынке земли Украины уже второй месяц кряду.