Казахский рынок недвижимости: мертвый сезон
В ответ на снижение нефтяных цен и падение курса российского рубля — валюты главного торгового партнера Казахстана, в феврале 2014 г. власти страны девальвировали тенге на 19%. Это было сделано для того, чтобы восстановить конкурентоспособность местных товаров. Однако такая мера не помогла остановить спад в экономике, так как рубль вместе с ценами на нефть упал еще ниже, оказав огромное давление на тенге. Правительство Казахстана потратило 28 млрд долл. на то, чтобы поддержать уровень национальной валюты в пределах установленного коридора, но затем 20 августа наконец-то решилось отменить эти ограничения и установить режим плавающего курса.
«Нынешняя ситуация отличается от февральской: тогда ограничения поддерживались Национальным банком, — рассказала в интервью bne IntelliNews Гульшат Сариева, глава казахского филиала Veritas Brown, провайдера коммерческих услуг по недвижимости и члена альянса Cushman Wakefield Alliance. — Девальвация 2014 г. частично приостановила развитие новых проектов. Девелоперы и инвесторы сейчас пытаются завершить свои неоконченные дела. Но принимать решение о запуске новых проектов сейчас никто не торопится». Тем не менее, по мнению Гульшат Сариевой, политика правительства по субсидированию процентных ставок для развития сферы недвижимости оказалась «весьма полезна».
В конце 2014 г., когда российский рубль опустился до исторического минимума и подтолкнул девальвацию тенге, местные банки перестали кредитовать строительные проекты. Их сдерживало отсутствие однозначного ответа на вопрос, будут ли власти поддерживать национальную валюту или же отпустят ее в свободное плавание. С момента отмены валютного коридора 20 августа 2015 г. тенге потерял 50% своей стоимости и, по данным на 15 сентября, торговался на отметке 282 тенге за доллар США. «В ожидании следующей девальвации многие коммерческие банки перестали выдавать займы и в иностранной валюте, и в тенге, практически заморозив рынок. Множество ожидаемых сделок на рынке коммерческой недвижимости были либо отложены, либо расторгнуты, — рассказывает Эльвира Акбаева, директор по работе с корпоративными арендаторами и инвесторами в Veritas Brown. — Режим плавающего курса также повлиял на рынок, и сейчас игроки наблюдают за событиями».
Ситуация с обменным курсом до сих пор остается неясной. Ожидается, что равновесие между тенге и рублем должно установиться на уровне 5 тенге к 1 рублю (в то время как на данный момент курс составляет 4,22 тенге за рубль), несмотря на утверждение правительства, что предыдущие соотношения тенге с рублем были «нереалистичными». Это еще сильнее ужесточило условия и ограничило доступ к капиталу для казахстанских девелоперов. «До принятия плавающего обменного курса одним из стандартных условий, выдвигаемых коммерческими банками заемщикам при развитии строительных проектов, было предварительное внесение ими как минимум 30%, а иногда и 50% суммы инвестиций. Банки также перестали рассматривать землю как гарантию и стали требовать в качестве гарантий по кредитам залог дополнительных активов», — поясняет Сариева.
Такая ситуация на рынке является отголоском глобального финансового кризиса, который сильно ударил по Казахстану в 2008—2009 гг. До этого казахские банки, опьяненные легким доступом к дешевым, но краткосрочным деньгам на глобальных рынках, начали выдавать дорогие и долгосрочные кредиты для сделок с недвижимостью. Стоимость земли росла, и банки начали принимать ее как гарантию для займов. Однако, после того как цены на собственность рухнули, банки выбрали более разумную политику в этой области.
Финансовый кризис 2008 г. также изменил поведение местных банкиров: многие из них переключились на потребительские займы, которые дают большую выгоду — до 30% в год. Для сравнения: займы для развития коммерческих проектов при самом лучшем раскладе приносят лишь 10–15% годовых.
Больше прозрачности
Казахский рынок недвижимости, как многие другие секторы экономики страны, довольно-таки замкнут, и девелоперы не очень любят рассказывать о своей деятельности, источниках финансирования или деталях заключаемых сделок, рассказывает Гульшат Сариева. «Обычно рыночная ситуация вокруг коммерческой собственности высшего класса является довольно прозрачной, так как международные девелоперские проекты, которые здесь ведутся, идут по принципам, применяемым на зрелых западных рынках, — говорит она. — Из-за недостатка информации сложно говорить об источниках финансирования для развития проектов в Казахстане, но мы знаем, что многие удачные проекты с коммерческой недвижимостью были профинансированы местными коммерческими банками».
Аналитики связывают нынешнюю безрадостную обстановку на этом рынке с общим инвестиционным климатом в Казахстане, не способствующим развитию открытых рыночных отношений. «Уровень транспарентности на рынках отчетливо демонстрируется ситуацией на фондовом рынке. Крупные девелоперы не представлены на торгах, и, очевидно, что для этого не хватает прозрачности», — замечает Гульшат Сариева, ссылаясь на тот факт, что из 130 эмитентов на Казахстанской фондовой бирже (KASE), торгуются акции только одного провайдера арендаторских услуг и одного агента по недвижимости.
Однако эксперты считают, что благодаря кризису 2008 г. произошло качественное улучшение казахского рынка коммерческой недвижимости. «До 2007 г. на рынке офисов преобладали помещения низкого класса и также советские здания. Сейчас в Алма-Ате появились современные здания класса, А и В, — говорит Сариева. — Это знак того, что рынок развивается».
Девелоперы также получили хороший опыт по преодолению кризисов. «Компании, пережившие предыдущую стагнацию на рынке, развили навыки, которые, несомненно, помогут им понять нарастающие риски в новой среде, даже несмотря на то что плавающий валютный курс таит в себе новые сложности как для девелоперов, так и для инвесторов», — поясняет эксперт. В период экономических трудностей нужно быть очень гибким, но эта гибкость все равно будет ограничиваться стоимостью инвестиций и позицией акционеров и инвесторов. «Мы полагаем, что строительные компании в нынешних обстоятельствах должны быть гибкими. Однако стоит заметить, что их гибкость будет в основном зависеть от стоимости инвестиций, так как аппетиты инвесторов, акционеров и местных коммерческих банков будут в итоге определять минимальные уровни стоимости аренды и продажи, — объясняет Сариева. — К сожалению, последняя девальвация приведет к высокой стоимости капитала в Казахстане, а это повлечет увеличение долгового бремени».
Алма-атинский рынок
Правительство ожидает, что в 2015 г. экономический рост замедлится на 1,5% по сравнению с 4,3% в 2014 г. В то время как спрос на высококачественные офисные помещения с хорошим расположением остается стабильным, арендная стоимость офисов класса «В» в Алма-Ате во II квартале 2015 г. снизилась на 5%. Об этом свидетельствуют данные исследования Veritas Brown. Рост количества офисных помещений на 9000 квадратных метров способствовал увеличению числа пустующих офисов во II квартале до 6,5% по сравнению с 6% в январе—марте.
Согласно исследованию базовый тариф для помещений класса «А» поднялся с уровня в 35 долл/ за кв.м в месяц в 2009 г. до 55 долл. во II квартале 2015 г., в то время как базовый тариф для помещений класса «В» упал до 20 долл. в месяц во II квартале 2015 г. Соотношение занятых и свободных помещений формируется только спросом и предложением, говорит Сариева. Однако «рынок резиденций, офисных и коммерческих помещений за последние 7–10 лет в целом качественно изменился».
Специалисты Veritas Brown ожидают, что множество проектов по коммерческой собственности, которые сейчас находятся в разработке, будут заброшены из-за того, что нынешняя экономическая ситуация не способствует скорому возврату инвестиций. После кризиса 2008—2009 гг. девелоперы переключились на проекты по постройке домов, потому что на этом рынке сроки окупаемости довольно невелики, в отличие от рынка коммерческой недвижимости. Это объясняет недостаток интереса иностранных инвесторов к участию в развитии казахских проектов. Улучшения в инвестиционном климате Казахстана и рост иностранного инвестирования должны изменить ситуацию на рынке собственности. «Если объем зарубежных инвестиций в казахскую экономику увеличится, мы сможем ожидать развития крупных проектов в области коммерческой недвижимости», — полагает Гульшат Сариева.
Рынок Астаны
В отличие от Алма-Аты, спрос на офисное пространство в столице Казахстана Астане в основном создается государственными компаниями, несмотря на то что присутствие корпоративного сектора в этой сфере также увеличивается. Во II квартале текущего года в Астане было введено дополнительно 18 000 кв. м офисных площадей, это не повлияло на арендные ставки: они колеблются в промежутке от 22 до 40 долл. за кв. м в месяц для помещений класса «А» и от 10 до 35 долл. за кв. м для помещений класса «В».
Меньше чем через два года Астана будет принимать международную выставку EXPO 2017, и перспективы развития офисного рынка этого города пока оцениваются довольно позитивно, считают аналитики Veritas Brown. Однако учитывая объем строительных проектов, которые сейчас находятся в разработке, существуют риски того, что в среднесрочной перспективе предложение превысит спрос и это приведет к тому, что тарифы на аренду будут снижаться, а число пустующих помещений будет расти. В целом ожидается, что завершение текущих строительных проектов позволит вдвое увеличить объемы рынка офисной недвижимости, говорится в исследовании.
Несмотря на это, основным двигателем данного рынка все-таки является государство, поэтому для улучшения ситуации в этом сегменте необходимо создание условий для развития бизнеса. В длительной перспективе это положительно скажется на динамике рынка, полагает Сариева. «Для развития любого рынка нужна инфраструктура и бизнес-среда. В противном случае это приведет к ситуации, с которой мы уже сталкивались перед кризисом 2008—2009 гг., когда спрос опережал предложение, — говорит она. — Если институциональные инвесторы входят на рынок на стадии создания инфраструктуры, в выигрыше оказываются все. Создаются рабочие места для местного населения, и любой приток экономически активных людей приносит пользу для местного рынка недвижимости, так как создает дополнительный спрос».
Наубет Бисенов, Алма-Аты, bne
Перевод Софии Григорян