Обзор: склады в ТОПе спроса, вакансия на уровне 0,1%

В 2024 году рынок складской недвижимости обновил ряд рекордов. Максимальным за всю историю рынка стал спрос как на склады в Московском регионе, так и по России в целом. Но нельзя сказать, что март отличился громкими «новинками».

Дефицит не ушел

Аналитики CORE.XP подвели итоги I квартала 2024 года, отметив в своем отчете, что инвестиции в недвижимость России упали на 38% – до 84 млрд руб. Это минимум с 2021 года. Важно отметить, что снижение продемонстрировал ритейл, гостиницы, офисы – все со знаком «минус». Но только не склады. В складском сегменте наблюдалась положительная динамика (+6% г/г).

Как и прежде, основной массив зданий – более 54%, – сейчас возводится по технологии build-to-suit и, как правило, под нужды онлайн ритейла. Свободных складских площадей практически не осталось (вакантность составляет менее 1%), а ставки аренды достигают 9000 рублей (всего же годовой рост – более 30%). Кстати, по данным «Коммерсанта», вакансию складских площадей сложно назвать даже «дефицитной» – в Москве и Подмосковье из 24,6 млн кв. м логопарков свободно менее 0,1%, или 24,6 тыс. кв. м.

При этом по итогам I квартала ожидалось завершение строительства всего 157 тыс. кв. м новых складов, что опять же объясняется большим объемом строительства по BTS.

Между тем, на фоне острой нехватки площадей, владельцы складов начали пересматривать договоры, заключенные с арендаторами до 2021–2022 годов, чтобы повысить ставки аренды.

Маленькие метры

Ставки аренды и стоимость продажи в сегменте Light Industrial (склады относительно небольшой площади – 200–2000 кв. м.) проанализировали консалтинговая компания IBC Real Estate, девелоперская компания Parametr и инвестиционная компания Альфа-Капитал. В своем отчете они отметили, что на март 2024 года ставка аренды в сегменте составляла 12 тыс. рублей за кв. м в год, а стоимость продажи – 101 тыс. рублей за кв. м.

«Доступное предложение на рынке остается ограниченным: совокупно по классам А и В в готовых объектах маркетируется 59 тыс. кв. м, в строящихся объектах – 138 тыс. кв. м или 37% от объема стройки, – говорится в документе. – При этом по факту закрытых сделок основные площади занимают более крупные игроки – более 67% площадей приходится на лоты площадью более 2000 кв. м».