Договор в пользу третьих лиц

Я нахожусь в официальном браке, но с мужем решили разводиться. Не дожидаясь развода, я намерена приобрести квартиру. Мне рекомендовали оформить сделку по договору в пользу третьего лица, где таким лицом буду выступать я.

Каковы последствия заключения договора в пользу третьего лица в этом случае? Сможет ли муж или человек, который формально купит квартиру, впоследствии претендовать на неё?

Юрист Берестов Сергей Николаевич
По договору в пользу третьего лица (а в Вашем случае это будет договор купли-продажи квартиры) Покупатель будет приобретать квартиру в Вашу пользу, то есть Вы станете выгодоприобретателем по данному договору - собственником квартиры. Такая конструкция договора предусмотрена статьей 430 Гражданского кодекса РФ. При этом в договоре указывается, что квартира приобретается Покупателем за счет его собственных денежных средств (а не за счет Ваших). Это условие позволит Вам возражать против возможных требований супруга о том, что квартира приобретена в период брака, в связи с чем должна быть общим имуществом супругов. Но при этом, чтобы обезопасить Вас от возможных требований со стороны Покупателя (которые могут заключаться в требовании возместить ему стоимость квартиры, которую он приобретает для Вас по договору в пользу третьего лица), необходимо в самом договоре купли-продажи квартиры в Вашу пользу указать, что Покупатель не вправе предъявлять к Вас такие требования впоследствии. Иначе говоря, по такому договору Покупатель приобретает квартиру, передавая Вам её в дар.

Юрист Фёдорова Ольга Анатольевна
Такой риск присутствует. Нужно очень хорошо изучить предлагаемый договор, в противном случае не исключено, что квартиру Вы можете и не получить. Наконец, это могут предлагать мошенники. Супруг может также попытаться оспорить эту сделку. Поэтому будет проще или дождаться развода и приобрести эту квартиру, или же оформить через заключение договора дарения на Вас, поскольку согласно п. 1 ст. 36 СК РФ имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, является его собственностью, поэтому и делиться при разводе не будет.

Юрист Калашников Владимир Валентинович
Сделка для Вас является рискованной. Потому что так или иначе, квартира будет приобретаться на Ваши деньги, что не будет нигде фигурировать, если Вы хотите таким образом скрыть факт приобретения за счет собственных средств. При этом имущество будет оформлено на Вас. Риск состоит в том, что денежные средства могут потребовать с Вас, т.к. формально получится, что Вы их никому не передавали, а напротив за Вас кто-то заплатил. При этом, у супруга, конечно будет право оспаривать этот договор в судебном порядке. Однако, доказать в данном случае, что фактически этой сделкой Вы "прикрывали" другую сделку будет крайне проблематично. Тот кто купит квартиру претендовать не нее не сможет. Т.к. это прямо противоречит существу заключенной сделки. Полагаю, что в этом случае, целесообразнее было бы либо заключить брачный договор с супругом, если он согласен. Либо передать деньги близким родственникам (родителям, например), чтобы они приобрели имущество на себя.

Юрист Рокотова Лариса Павловна
Если фактическим плательщиком по договору намереваетесь быть Вы, то такой договор может стать причиной к утрате как недвижимого имущества, так и денежных средств. Все зависит от лиц, которые станут сторонами договора. Гражданским законодательством (ст. 430 ГК РФ), договор в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу. Данный вид сделки может быть оспорен в судебном порядке. Если будет установлена фиктивность такого исполнения, любое заинтересованное лицо, права и интересы которого нарушены, может признать данный договор не действительным. В Вашем случае, таким лицом может стать Ваш супруг (Ст. 431.1 ГК РФ. Недействительность договора).

Юрист Абраменко Александр Юрьевич
В Вашем случае данный договор будет оптимальным решением. На основании договора в пользу третьего лица Вы будете единственной собственницей квартиры, при разводе и разделе имущества к ней муж не будет иметь никакого отношения. Пусть покупателем будут Ваша мама, папа или кто-то кому вы доверяете, а Вы будете третьим лицом, в пользу которого совершается сделка и именно на Вас перейдет право собственности после регистрации в Росреестре. Таким образом, юридически деньги на покупку уходят не из Вашего с мужем общего бюджета, а от покупателя. При готовящемся разводе такой договор поможет Вам избежать раздела купленной квартиры и он вполне соответствует закону.

Юрист Сушков Максим Вячеславович
Не стоит заключать такой договор, так как Вы не будете являться стороной сделки, вы выгодоприобретатель. И следующий важный момент - договор в пользу третьего лица это возмездная сделка, а согласно статье 36 Семейного кодекса РФ "имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью". Если таким образом оформите сделку, это будет совместная собственность.

Юрист Давидович Людмила Борисовна
Риск при правильно составленном договоре минимален, т.к. в договоре указывается, что квартира приобретается в собственность 3 лица и передается именно ему по акту приема-передачи. (ст. 430 ГК РФ). В договоре желательно указать, что после подписания акта, права по договору приобретает 3 лицо, и регистрация права собственности будет на его имя, а не покупателя. Поэтому собственником по такому договору становится 3 лицо, и в Росреестре осуществляется регистрация перехода права собственности к 3 лицу. Смысл для Вас такого договора в том, что по договору деньги платите не Вы, а покупатель. Поэтому такой договор доказывает, что квартира куплена не на Ваши деньги (которые в период брака предполагаются общими средствами супругов), а покупателя. И значит такая квартира не является общей собственностью супругов и не подлежит разделу между супругами. ст. 34, 38 СК РФ. Желательно оформить такой договор с родителями, иными лицами, которых хорошо знаете и доверяете.