Как и зачем создавать ТСЖ в своем доме?
Правовая инструкция 9111.ru расскажет, как жильцы многоквартирного дома могут управлять им самостоятельно.
Что такое ТСЖ?
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) создается собственниками недвижимого имущества одного или нескольких многоквартирных домов (МКД) с целью владения, пользования и распоряжения этим имуществом согласно жилищному законодательству. При помощи ТСЖ также осуществляется деятельность по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставлению коммунальных услуг лицам, проживающим в МКД, и т.д. (ст. 135 ЖК РФ). Это некоммерческая организация, которая создается жильцами и в интересах жильцов. Этим ТСЖ выгодно отличается от управляющей компании (УК), которая ведет предпринимательскую деятельность и по сути является посредником между жильцами и ресурсоснабжающими организациями.
Статья 137 ЖК РФ наделяет ТСЖ следующими правами:
- заключать договоры на управление МКД, в том числе на содержание и ремонт общего имущества;
- определять бюджет на содержание и ремонт общего имущества МКД, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие цели товарищества согласно его уставу и главе 13 ЖК РФ;
- устанавливать размер платежей и взносов для собственников помещений в МКД;
- выполнять работы для собственников и предоставлять им услуги;
- пользоваться кредитами;
- оплачивать услуги и работы, выполняемые для товарищества;
- продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее ТСЖ;
- предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества;
- надстраивать и перестраивать часть общего имущества;
- осуществлять от имени и за счет собственников застройку прилегающих к дому земельных участков;
- заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам ТСЖ действия.
Члены ТСЖ, как и собственники жилья, не состоящие в нем, обладают рядом прав:
- получать от органов управления товарищества информацию о его деятельности, обжаловать в судебном порядке решения органов управления;
- предъявлять требования к ТСЖ по качеству оказываемых услуг и (или) выполняемых работ;
- знакомиться с содержанием документов, отражающих деятельность товарищества (см. ст. 143.1 ЖК РФ).
Бесплатный и срочный ремонт — что и как требовать от УК?
Как организовать ТСЖ, если в доме уже работает УК?
Создание ТСЖ производится в порядке, предусмотренном ст. 136 ЖК РФ, путем принятия решения о выборе иного способа управления домом (п.4 ч.2 ст. 44 ЖК РФ). Для этого необходимо провести общее собрание собственников помещений в МКД с целью рассмотрения вопросов о выборе способа управления и о создании ТСЖ, что отражается в протоколе общего собрания. Результаты голосования определяются большинством голосов от числа лиц, участвующих в голосовании. Решение считается принятым, если за него проголосовали собственники, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа собственников. Протокол подписывается всеми собственниками, проголосовавшими за принятие решений. Затем ТСЖ в течение 5 дней уведомляет управляющую компанию (а также госжилинспекцию и орган муниципального жилищного контроля ) о принятом решении, регистрируется в качестве юридического лица и требует представить техническую документацию на МКД и иные документы, связанные с управлением домом по акту приема-передачи (п.п. 18, 19, 22 Постановления Правительства РФ от 15.05.2013 N 416, ч. 10 ст. 162 ЖК РФ).
При государственной регистрации ТСЖ в налоговый орган представляются:
- заявление по форме Р 11001 (см. Приказ ФНС России от 25.01.2012 N ММВ-7-6/25@);
- протокол общего собрания;
- устав товарищества (2 экз).,
- сведения о лицах, проголосовавших за создание ТСЖ, и о принадлежащих им долях в праве общей собственности;
- документ об уплате госпошлины (4000 рублей – ст. 333.33 НК РФ).
ТСЖ как юридическое лицо считается созданным с даты внесения об этом сведений в ЕГРЮЛ. Выборы председателя оформляются протоколом правления ТСЖ об избрании председателя, если его избрание не отнесено к компетенции общего собрания членов ТСЖ уставом товарищества (ч.3 ст. 147 ЖК РФ).
Что грозит коммунальным должникам?
Какие споры возникают в связи с созданием ТСЖ?
В судебной практике часто встречаются споры о следующем:
- о понуждении к передаче ТСЖ технической и иной документации на МКД, обязании направить уведомление в орган жилнадзора об исключении дома из перечня домов, являющегося приложением к лицензии на управление домами, исключить объект из перечня находящихся в управлении на официальных сайтах в силу прекращении договорных отношений с УК (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.02.2017 N Ф04-6835/2016 по делу N А45-11625/2016);
- о признании недействительными решений общего собрания собственников, на основании которых выбран способ управления ТСЖ (Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 20.12.2016 по делу N 33-12322/2016);
- о снятии начислений на содержание и ремонт общего имущества МКД от УК, которые она продолжала направлять после решения о смене способа управления на ТСЖ (Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 13.03.2015 по делу N 33-1552/2015);
- о ликвидации неправомочно созданного ТСЖ по иску Государственной жилищной инспекции (Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 21.06.2016 по делу N 33-7217/2016);
- о ликвидации ТСЖ, осуществлявшем деятельность с грубым нарушением закона и не предоставлявшем в уполномоченный орган документы, содержащие отчет о деятельности товарищества, а также документы о создании товарищества и о выборе способа управления (Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 14.01.2015 по делу N 33-134/2015А-57).