Les soldes ont commencé sur le marché immobilier. Et de nouveaux acteurs en profitent pour se lancer dans l’univers des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Après Iroko Zen (Iroko) fin 2020 et Remake Live (Remake AM) en 2021, place à trois nouveaux supports en moins d’un an : Upêka de Axipit REP, Alta Convictions d’Altarea et Osmo Energie de Mata Capital. Toutes sont des SCPI diversifiées investissant dans le tertiaire européen - bureaux, commerces, logistique, hôtels…-, avec un objectif de rendement annuel net de frais compris entre 5,5 % et 6,5 %, alors que la moyenne du marché se situait entre 4,5 % et 4,8 % ces dernières années.

En cette période de crise pour la pierre, elles ont un boulevard pour négocier et mettre la main sur des actifs à bon prix. "C’est inouï, indique Philippe Delhotel, directeur général délégué d’Altarea IM. Nous pouvons actuellement acheter, en moyenne, jusqu’à 25 % moins cher qu’il y a deux ans." Sa SCPI a déjà collecté 35 millions d’euros depuis novembre dernier.

Une gestion opportuniste du cycle immobilier

Certains segments sont particulièrement bon marché. "Sur les bureaux prime [d’excellente qualité] à Paris, nous obtenons des décotes allant jusqu’à 40 %, renchérit Foulques de Sainte-Marie, managing director chez Mata Capital. Nous jouons le cycle immobilier de manière opportuniste pour optimiser nos prix d’achat et donc notre rendement à venir." Ce dernier espère attirer 70 à 100 millions d’euros au cours de la première année de sa SCPI.

Ces nouveaux arrivants profitent d’un autre atout : ils n’ont pas à gérer un patrimoine historique, souvent acquis au prix fort, et qui a parfois besoin d’être rénové. Mais ils ont aussi le défaut de leur jeunesse : aucun historique de performance, et des frais qui ne font pas dans la légèreté. Tous sont néanmoins déjà actifs dans le secteur. "Nous sommes adossés au groupe Capella, coté en Suède, et nous pouvons capitaliser sur leur expérience en immobilier et leurs bureaux à l’étranger", indique Jean-François Charrier, directeur général de Axipit REP, dont la SCPI a reçu 23 millions d’euros depuis septembre dernier.

Avant de souscrire, "un critère clef consiste à regarder s’ils disposent d’équipes en Europe leur permettant de chercher des opportunités dans tous les pays, estime Jonathan Dhiver, fondateur de meilleureSCPI. com. Il faut voir aussi s’ils peuvent se positionner sur des achats de plus de 20 millions d’euros, somme au-delà de laquelle les acquéreurs – moins nombreux – ont vraiment la main pour négocier."