Век квартиры не видать. Почему ключевая ставка уже не обещает ипотеку

Ключевая ставка застыла на месте, а ипотека дешеветь не спешит: рыночные кредиты с лета даже вовсе подорожали. Aif. ru разбирался, что формирует цену кредита и кому доступна льготная ипотека.

Что важнее ключевой ставки

Ключевая ставка держится на уровне 14%, однако рыночная ипотека стоит 18,7–18,8% годовых — с июля она подорожала ещё на 0,06 п.п. Дешевления по методу «сама собой» ждать не стоит. Чудес тут не бывает.

Но и расстраиваться не стоит: в развитых странах с ипотекой жизнь не намного проще. В США 30-летний кредит в октябре дорожал до 7,49% — максимума почти за три года. Дом за 400 тыс. долларов теперь обходится на 300 долларов в месяц дороже, чем год назад. В Германии 10-летний кредит стоит 3,5–4%, но платёж по кредиту в 350 тыс. евро прибавил порядка тысячи евро в год.

Причину подсказывает та же заграничная картина: даже там, где ключевая ставка давно стабильна или снижается, ипотека дешевеет с неохотой. «Ставка ипотеки — не производная от ключевой, а сумма стоимости денег для банка, рисковой надбавки и маржи», — объясняет экс-начальник реготделения ЦБ РФ, профессор РАНХиГС Алексей Войлуков. Главный фактор — фондирование: ипотеку финансируют депозитами, а вклады подорожали на 0,5 п.п. Исторически ипотека стоит на 4–5 п.п. выше ключевой: даже при ключевой 12,5–13,5% в 2027 году кредиты опустятся лишь к 16–17%.

В то же время эксперт Общественного совета при Минстрое России, руководитель аппарата НОЗА Кирилл Холопик объясняет «оптимистичнее»: вот «будет ключевая ставка 4%, ипотека станет 6-7% (на низких ставках увеличиваются объемы кредитования)».

Но дело не только в цене денег: главный экономист «Альфа-банка» Наталия Орлова считает, что сокращение льготных программ влияет на ипотеку значимее и ключевой ставки, и надбавок — именно доступность спецпрограмм определяет сегодня финансовые условия кредита.

Дешёвый кредит больше не раздают веером

Кредит заёмщику с долговой нагрузкой выше 80% или взносом меньше 20% обходится банку дороже — цену он либо закладывает в ставку, либо отказывает, поясняет опытный финансист Алексей Войлуков. С июля 2026 года выдачи рискованным заёмщикам на новостройках срезаны с 7% до 5%, на «вторичке» — с 20% до 15%. С апреля банки проверяют доходы через ФНС и СФР, неподтверждённые дисконтируют на 10% — сложнее всего владельцам серой зарплаты.

Льготы сохранились: многодетные получают 2–6% в регионах и 4–8% в столицах с лимитами до 10 и 18 млн, покупатели частных домов — 6%. Заёмщики с белым доходом, ПДН до 50% и взносом от 30% в лимиты не попадают — таких, по оценке ЦБ, 89% новых кредитов. Ирина Павлова из BM Group development добавляет: семейная и IT-ипотека сохраняют приемлемую ставку, но становятся адресными.

Банковский аналитик Наталия Орлова видит в адресности плюс: раньше жильё покупали ради вложений, а не для жизни — метр ускоренно дорожал. Теперь растёт доля рыночной ипотеки, и это, по её мнению, здоровый процесс: рост цен замедлится.

Квартира за 8 млн обойдётся в 19 млн: типовой расчёт

Расчёт эксперта Ирины Павловой переводит проценты в условный семейный бюджет. Квартира за 8 млн рублей, взнос 30% — кредит 5,6 млн. При рыночной ставке 18,7% и сроке 15 лет платёж — 93 тыс., переплата — 11,14 млн, итого 19,14 млн, в 2,4 раза больше цены квартиры. Взнос 20,1% повышает платёж до 106,2 тыс. (доход — свыше 212 тыс. в месяц), переплату — до 12,72 млн. При льготной ставке 8% платёж — 53,5 тыс. и переплата 4,03 млн, при 6% — 47,3 тыс. и 2,91 млн: экономия превышает 8,2 млн. Но, по ее мнению, субсидирование семейной ипотеки ограничено 15-ю годами, дальше — рыночная ставка.

Работает и сокращение срока: платёж на 20-летнем кредите — 89,5 тыс. против 93 тыс. на 15-летнем, экономия — 4,73 млн. У эксперта Алексея Войлукова для квартиры за 12 млн взнос 30% вместо 20% срезает переплату на 5,6 млн, срок 20 лет — на 17,3 млн, а досрочные 200 тыс. в год — с 44,5 до 17,4 млн и срок примерно до 14 лет. Тратить всё на взнос не стоит — нужна подушка. Выручает и регулярная досрочка, считает специалист.

Жизнь без ипотеки: тени в раю

Есть и путь вовсе без банков. Весной 2026 года рассрочка от застройщиков заняла 36% сделок с новостройками Москвы и Петербурга против 15% в IV квартале 2025-го, ипотека за то же время упала с 75% до 51%. Коммерческий директор Asterus Дарья Комиссарова отмечает: до 2022 года рассрочка была менее 10% сделок, сегодня в бизнес- и премиум-классе — 40–50%. Но бесплатной рассрочка, ясное дело, не бывает: надбавка 5–15% к цене квартиры за 12 млн — это 0,6–1,8 млн. Выгодна она, если остаток гарантированно закроют за 1–2 года.

Альтернатива без дедлайна — аренда с накоплениями: в Москве аренда стоит 60,2 тыс. в месяц против ипотечного платежа 69,2 тыс. Семья со 2,4 млн, платящая аренду вместо 150 тыс. и откладывающая разницу под 10% годовых, через 10 лет получит капитал около 22 млн против 10 млн у заёмщика — если жильё дорожает на 5% в год.

Гарантий нет, предостерегает Ирина Павлова: цены могут обогнать накопления. Для семей с детьми, подпадающих под льготные программы, ипотека под 6% выгоднее.