La plusvalía municipal se dispara hasta un 650% en las grandes ciudades
Los impuestos son uno de los componentes que más impactan en el precio de la vivienda. Uno de ellos, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Iivtnu), más conocido como plusvalía municipal, ha experimentado un notable incremento en las principales ciudades españolas desde 2020, con subidas que oscilan entre el 275% y el 650%. Así lo revela el informe "Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana y su impacto en la compraventa de viviendas de nueva construcción", elaborado por la consultora EY para la patronal de promotores madrileña (Asprima).
Los incrementos se han producido tras el cambio normativo introducido a raíz de una sentencia del Tribunal Constitucional de 2021 que declaraba inconstitucional el sistema anterior de cálculo e introdujo la posibilidad de que el contribuyente opte entre el denominado método objetivo (coeficientes sobre el valor catastral del suelo) o el real (ganancia efectivamente obtenida), el que le resulte más favorable.
Según el análisis, en el caso de Madrid, mientras que el coeficiente para un único año de tenencia era de 0,02 antes de la reforma, en la actualidad es de 0,15, lo que supone un incremento del 650%, el más abultado entre las grandes ciudades. El mismo coeficiente se aplica en Sevilla (+500% de incremento), Málaga (305%), Zaragoza (305%) y Barcelona (275%).
De hecho, el informe de EY para Asprima advierte de que el coeficiente del 0,15 funciona en la práctica como un coeficiente de aplicación generalizada, sin reflejar adecuadamente las diferencias entre los distintos mercados inmobiliarios locales. Este mismo parámetro "puede operar tanto en grandes capitales con mercados tensionados como en municipios donde el precio de la vivienda ha permanecido estable o incluso ha caído, generando una desconexión entre la base imponible del impuesto y la evolución real del valor del suelo", según explica.
Para aportar más claridad a su análisis, el informe de EY ofrece un ejemplo correspondiente a una vivienda de obra nueva con un precio de venta de 100.000 euros, valor catastral total de 60.000 euros -60% del valor de mercado-, de los cuales el 80% corresponde al suelo, esto es, 48.000 euros, con un periodo de tenencia de un año y un tipo de gravamen municipal del 30%. En este caso, la cuota total pasa de 432 euros a 2.160 euros, lo que supone multiplicar por cinco el impuesto sin que hayan variado las características del inmueble ni el periodo de tenencia.
En una vivienda de obra nueva con un precio de 300.000 euros, la plusvalía municipal ha pasado de 1.296 euros en 2020 a 6.480 euros en la actualidad, lo que supone una diferencia de 5.184 euros. Este incremento, según el estudio, no responde a una mayor revalorización real del suelo, sino al cambio en el método de cálculo del impuesto y al aumento de los coeficientes aplicables a los periodos cortos de tenencia, que son precisamente los habituales en la actividad promotora.
Elevada recaudación
A pesar del elevado impacto que este impuesto tiene en el precio de la vivienda, resulta complicado que haya voluntad política de cambiarlo por su impacto en las cuentas de las administraciones locales. La recaudación municipal del año 2025 pone de manifiesto que la plusvalía municipal representa entre un 5% y un 10% del total de los gravámenes municipales, según el informe. La localidad madrileña de Alcobendas, por ejemplo, recaudó 10 millones por este concepto de los 220 millones totales que ingresó, cifra muy parecida a la de Alcorcón (9,8 millones), que logró ingresar un total de 193 millones de euros.
El estudio plantea tres posibles soluciones para adaptar el impuesto a la realidad económica del sector promotor y reducir su impacto en el precio final de la vivienda. La primera consiste en permitir la deducción de los costes de promoción y urbanización del valor de transmisión, o incorporarlos al valor de adquisición. La segunda propuesta es la introducción de una bonificación obligatoria en el Iivtnu para empresas promotoras y constructoras, similar a la ya existente en el IBI. Y la tercera, permitir a los ayuntamientos declarar la promoción de vivienda como actividad de especial interés municipal, con la aplicación de bonificaciones ya contempladas en la normativa vigente.